“房生钱”有风险.docVIP

“房生钱”有风险 　　核心提示： 　　莫贪便宜吃大亏 　　因融资、借款、买卖而需要对房屋进行抵押、过户等处理，一定要充分评估法律风险，必要时，房产所有人可咨询政府相关部门和法律专业人士。 　　切勿只顾眼前利益而忽视房屋过户、以房抵债等处分行为所产生的风险，从而让他人的恶意和一己的贪欲损害了自己的利益。 　　为获低息房贷 假作房屋交易 　　孙亮是个刚毕业的大学生，准备创业开办公司，但手中没有钱，便考虑从银行贷款。然而经了解银行贷款政策后，孙亮觉得银行商业贷款的利率太高，期限又太短，不划算，也对自己创业之初的偿付能力有所担心。 　　这时，脑袋“灵光”的孙亮突然想到一个主意，自己名下有套房子，能不能假作一个房屋交易，从银行办理房屋按揭贷款，以享受到国家房贷政策的红利？ 　　于是，孙亮找到了自己的“发小”郭明，将自己的想法告知郭明，郭明欣然同意表示愿意帮忙。两人按照正常的房屋交易程式签订了购房合同，办理了网签，并以郭明的名义在银行办理了房屋按揭贷款，贷款金额为一百万元，贷款期限为30年。 　　孙亮将房屋过户至郭明名下，但房屋未实际交付仍由孙亮继续居住使用，银行直接将房屋贷款放给孙亮。孙亮拿到低息的贷款投资生意，自以为占了便宜，然而好景不长，随着房价的攀升，郭明经不住巨利的诱惑，打起了房子的主意。 　　郭明将这套房屋以更高的价格转手他人，并隔三岔五就带人上门要求孙亮一家搬出，孙亮多次报警，但因双方之间有房屋交易，警察也无能为力，只能建议孙亮到法院起诉。无奈，孙亮诉至法院，要求确认房屋交易合同无效，要回房屋。 　　经过法院多轮的审理和复杂的调查程序，虽然认定双方之间构成恶意串通损害他人利益，否定了双方之间房屋买卖合同，但因郭明已经将房子过户给了第三人，孙亮已无法取回房屋，而只能向郭明主张赔偿无法追回房屋的损失。 　　法官说法： 　　贪便宜结果赔了房 　　孙亮与郭明之间在签订房屋买卖合同时并不存在真实的房屋交易意图，而是基于为孙亮获取银行房屋按揭贷款，享受房贷“低利率、长期限”的好处而产生。因此，孙亮与郭明之间的房屋交易构成了恶意串通，且侵犯了银行的利益，应认定无效。 　　然而，在本案中，孙亮已将房屋过户给了郭明，郭明又将房屋以新的交易方式过户给了第三人，而且经认定，该第三人是在对孙亮、郭明之间的真实交易不知情的情况下以合理价格取得房屋，构成了物权法上的“善意取得”，因此孙亮无权向郭明和第三人追回房屋，而只能寻求由郭明进行经济赔偿来弥补损失。 　　孙亮既丧失了房屋，又要面临尚充满变数的执行，其利益的损失主要还是因为只考虑眼前利益而忽视交易作假、房屋过户的风险造成，自食其果不是偶然，而是必然。 　　名为房屋买卖 实为金钱借贷 　　林女士的企业陷入了困境，急需一笔资金救急，她多方募集资金未果，情急之中便找到了一家贷款公司寻求贷款。 　　接待林女士的业务员小李表示，可以向林女士提供比同期银行贷款更高数额的贷款，但需要林女士提供房产作为保障，并建议双方之间签订一个房屋买卖合同，林女士以将房屋过户至小李名下的方式作为抵押，小李以支付购房款的方式提供借款，在林女士还清借款后，小李再将房屋过户回林女士。 　　因林女士的企业确实急需用钱，且其没有经受住小李“款额高，放款快”的诱惑，于是林女士接受了小李的建议。 　　很快，两人就签订了购房合同，办理了网签、过户等手续，小李也如约放款给了林女士。两人同时还签订了一份贷款合同，约定贷款利率为每月10%，且利息计入下月本金，一年内还清本息。 　　但天下没有免费的午餐，林女士在享受“数额高、放款快”的贷款的好处的同时，也要承受高利率的后果。 　　一年过去了，林女士未能如约还款，小李便向林女士下了腾房的最后通牒，并经常有黑社会身份的人员对林女士进行人身、财产威胁，逼迫其搬离房屋。 　　无奈之下，林女士起诉到法院，要求确认与小李的房屋买卖合同无效，要回房屋。经审理，法院认定双方之间房屋交易无效，但发现小李已将该房屋在银行办理抵押贷款，因此林女士在未还清银行贷款的情形下无权要求过户房屋，法院没有支持林女士要求过户房屋回其本人名下的要求。 　　法官说法： 　　想追回房子没那么简单 　　林女士与小李之间名义上虽然签订了房屋买卖合同，但实际上是金钱借贷关系，而且在双方之间的借贷关系中，小李收取高额利息、计算复利的约定已经违反了国家关于借款合同的强制性法律规定，双方之间关于贷款利率的该项约定应属无效，且双方之间的房屋交易也构成了以合法形式掩盖非法目的，也应认定无效。 　　房屋买卖合同虽认定为无效，但小李为获取更多贷款资金来源，已将该房屋抵押给银行获得了银行贷款，因此林女士在不能一次性代为还清银行抵押贷款的前提下不能主张过户房屋回还至其本人名下，而且她还要继续负责按照法