2008年珠三七城房地产市场研究报告1522511526.docVIP

珠三角七城房地产市场 研究报告 报告人：炊昭煜 2008-08-14 目录 1．全国房地产市场价格趋势分析 3 2．珠三角房地产市场分析 4 2.1 珠三角七城房地产市场土地交易分析 4 2.1.1 珠三角地价增幅放缓 4 2.1.2 交易市场冷清，流拍不断 5 2.2 2008年上半年珠三角市场房价分析 7 2.2.1 珠三角七城上半年房地产价格比较 7 2.2.2 珠三角七城上半年房地产价格变动趋势分析 8 2.3 珠三角七城售房成交面积变动趋势分析 13 2.4 高CPI指数的经济背景分析 17 3. 影响珠三角房地产市场的主要因素分析 18 3.1 从供给方面分析影响因素 18 3.1.1 资金链条 18 第一、调高存款准备金率促使资金流减少 20 第二、央行直接控制信贷额度 20 第三、贷款成本大幅上升 21 第四、上市融资遭难题 21 第五、“限外令”对外资严格控制 21 3.1.2 土地政策 21 3.2 从需求方面分析影响因素 22 3.2.1 居民可支配收入高不决定购买力 22 3.2.2 高房价收入比冲出合理区间 22 3.2.3 信心受创导致断供、房贷逾期、观望等现象明显 23 3.2.4 第二套房贷新政堵截 23 3.2.5 市场青睐保障房、限价房 24 3.2.6 房地产投机影响楼市 24 3.3 国内外时事对房地产市场有一定冲击 24 4. 结论及预测 24 4.1 全国性的上半年跌价属与房价理性回归 24 4.2 一年以内不能指望政府政策放宽 25 4.3 珠三角房地产市场将加速整合 25 房地产行业属于第三产业，它涉及到经济、法律法规、建筑工程技术、市场营销、艺术等方面，在国民经济中起着重要的支柱作用。房地产行业也是一个资金密集型的产业。资金投入大、风险大，不允许投资者有大的失误。此行业流程复杂、涉及面广，直接关系到国计民生，直接影响到社会的发展。所以，研究房地产市场发展趋势有利于政府、开发商、居民等及时了解行情，作出准确判断，进行合理决策。 1．全国房地产市场价格趋势分析 据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2008年1季度与2007年同期相比，全国70个大中城市房屋销售价格上涨11%，房屋租赁价格上涨2.1%，土地交易价格上涨16.5%，物业服务价格上涨0.3%；2008年2季度2007年同期相比，中国70个大中城市房屋销售价格上涨9.2%，房屋租赁价格上涨2.2%，土地交易价格上涨10.8%，物业服务价格上涨0.5%（如表1）。 表1 2008年1、2季度全国70个大中城市房地产销售价格状况表 项目 时间 房屋销售价格 房屋租赁价格 土地交易价格 物业服务价格 同比涨幅 相对于上季度涨幅 同比涨幅 相对于上季度涨幅 同比涨幅 相对于上季度涨幅 同比涨幅 相对于上季度涨幅 2008年1季度 11% 0.8% 2.1% -1.0% 16.5% 5.8% 0.3% -0.1% 2008年2季度 9.2% -1.8% 2.2% 0.1% 10.8% -5.7% 0.5% 0.2% 由2008年第一季度和第二季度全国70个大中城市房地产销售价格状况表可以看出，四种主要价格指标与去年同期相比是上涨的。房屋销售价格和土地交易价格上涨幅度很大。房屋销售价格第一季度，涨幅超过两位数。土地交易价格涨幅在第一季度和第二季度均超过两位数，第二季度价格稍有回落。整体来看，全国土地市场，特别是北方区域的一些二线城市，全部涨起。房屋租赁价格稳定在2%以上，物业服务价格则较小幅度上扬。 四种主要价格指标相对于上季度是有升有降。值得关注的是土地交易价格第一季度涨了5.8个百分点，第二季度降了5.7个百分点。其他指标的涨跌幅度均在1.0%左右。 2．珠三角房地产市场分析 本报告研究的珠三角指珠江沿岸广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9个城市组成的区域。它南依港澳台经济圈，北连中国广大内陆区域，是中国对外开放的门户之一，也是中国经济三大动力引擎之一。面积为24437平方公里，不到广东省国土面积的14％，人口4283万人，占广东省人口的61％。2003年珠三角GDP总值达11450.9亿元（1383.5亿美元），占全国GDP的10％。对该区域内各大城市2008年1月份到6份的房地产市场分析如下： 2.1 珠三角七城房地产市场土地交易分析 2.1.1 珠三角地价增幅放缓 土地是地产市场发展的生命线，土地市场的交易状况是商品房市场发展的风向标。?2007年，全国土地价格快速上涨，增幅达到13%左右，创5年来新高。形成了所谓“面粉贵过面包”的现象。这是开发商恶意囤地牟取暴利造