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博弈视角下的房价调控分析 　　摘要：目前，国家正在积极对房价进行调控，并出台了一系列调控政策。但由于中央政府和地方政府在双方调控收益方面的差异，使得调控政策执行还未完全发挥其最大效果。通过博弈论的方法分析在不同信息条件下中央与地方政府对房价政策的博弈可以看出，中央政府对地方政府规制的成本过高，是我国高房价难以制止的原因；通过引入公众参与机制，同时加强制度约束等方式可以降低规制成本；通过减少中央政府调控成本、合理建立中央对地方政府的激励和约束机制等途径，可以改善我国现有房地产市场的调控效果。 　　关键词：房价调控；中央政府；地方政府；博弈 　　中图分类号：K05 文献标志码：A 文章编号：1672?0539（2012）03?0049?05 　　一、引言 　　国务院发布坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知以后，各地积极响应国务院号召，北京、深圳、厦门、上海相继推出“限购令”。这充分体现了国家调控房地产市场的决心，人们对政府的调控行为和调控效果予以很高期望。然而，在国家出台了一系列调控房价的政策后，房价依然没有得到有效的控制，一线城市的房价持续上涨，严重影响了我国宏观经济的稳定运行，不断上涨的房价令政府公信力和政策执行效果屡遭诟病。中央切实出台了政策，但地方却推诿、消极执行，有些地方政府甚至与房地产商相互勾结，肆意抬高地价和房价，逐步形成了“上有政策，下有对策”的政策博弈局面。中央和地方之间不合作的博弈根源究竟是什么？其博弈行为对群众利益产生哪些影响？如何消除消极的博弈局面？ 　　国内学者对上述问题进行了诸多研究。例如，张薇（2006）通过建立不完全信息动态博弈模型，对房地产市场中的政府与投机者进行分析，认为政府应重点创造良好的市场环境，并逐步用法律形式替代政策调控，规范或打击投机者的投机行为[1]。夏永祥，王常雄（2006）认为，市场取向的分权制以及以GDP为核心的政绩考核体系，是中央政府和地方政府政策博弈的制度性根源，这种政策博弈使中央政府调控能力削弱，中央政府遭遇信任危机。要消除政策博弈，需要建立新型中央政府和地方政府关系[2]。余建源（2009）采取博弈论的方法，分析中央政府与地方政府在房价调控中的利益关系，发现中央与地方在房地产市场上的短期利益与长远利益难以有效整合[3]。江波（2007）认为，房价问题是地方政府的公共职责，中央政府政策调整的重点是改变对地方政府行为激励，强化地方政府履行公共职责[4]。周彬、杜两省（2010）运用数理经济学的方法，通过构建一般均衡模型分析了中国房价上涨的内在机制，并运用格兰杰因果检验方法和联立方程模型进行经验研究，发现地方政府具有推动房屋价格上升的内在激励，地价的变化对房价的变化有显著的影响，土地价格对房地产的供给数量和价格也有显著的影响，土地财政是影响房地产业的一个重要因素[5]。 　　已有的研究都对中央政府和地方政府的政策博弈问题进行了有益的探索，但还有待系统的深化研究，本文从完全信息和不完全信息两种情况对中央政府和地方政府的博弈行为进行较为深入的分析，力图找出房价居高不下的关键原因，为我国房价调控提出应对之策。 　　二、中央政府、地方政府房价博弈 　　的基础 （一）二者利益观点不同 　　中央政府考虑的是全局利益，其目标是实现全国范围的效用最大化，代表社会公众利益，希望人民能够安居乐业，帮助解决低收入家庭的住房问题，维护房地产市场平稳健康地发展，以增加国家税收，而地方政府在房地产市场中扮演着双重角色，既是房地产市场的监管者，要代表社会公众利益，维护市场的秩序，又以土地供应者的身份成为市场的参与者。随着房地产业的发展，城市土地的出让已经成为一个地方政府重要的财政收入来源，而在我国缺乏有效的市场监督机制下，现行的以GDP为核心的政绩考评体系和市场取向的分权化，提高了地方政府产生大量 “寻租”行为的可能性。 　　（二）二者信息上的不对称 　　房地产具有区域性特点。相对于中央政府，地方政府更加了解当地的市场信息，处于比较有利的地位，是信息较为充分的一方，而信息相对贫乏的中央政府，则处于比较不利的地位，正是因为二者信息的不对称使得中央政府政策的实施具有较高或较低成本。在一定的环境条件下，中央政府和地方政府受规则约束，依靠各自所掌握的信息，选择策略并实施，从中各自取得更为有利的收益，中央政府和地方政府的博弈正是基于各自成本和利益的权衡。 　　三、完全信息条件下中央政府与地方政府的博弈分析 　　（一）博弈模型构建的前提假设 　　1.行为策略 　　中央政府和地方政府都为理性经济人，最终目标都是利益最大化。中央政府基于自身利益，对地方政府有规制和不规制两种选择；地方政府基于自身收益，对中央政府政策有守规和不守规两种选择。 　　2.决策意向 　　中央政府规制的概率为p，不规制的概率为1-p；地方政