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商品住宅价格空间演变分析研究 　　摘 要：本文以广州市中心六区商品住宅价格样本数据为基础，分析其总体变化趋势以及各个区商品住宅均价的时间变化特点，揭示时间变化规律；应用地理信息系统软件Mapinfo建立广州市商品住宅价格空间数据库，对商品住宅楼盘信息数字化并制作专题地图，通过住宅价格空间分布图和三维立体图，分析商品住宅价格空间变化特点，揭示空间变化规律。 　　关键词：商品住宅价格；时空变化；广州市 　　基金项目：大学生创新创业训练项目（1184513204）与广东工业大学社科研究课题立项项目联合支持。 　　1 研究范围及数据来源 　　1.1研究范围 　　研究的空间范围为环城高速公路包围的地段，即是广州中心六区，即越秀区、海珠区、天河区，以及荔湾区东部、黄埔区东部、白云区南部的地域空间。因为该地域范围是广州目前经济发展的重地与未来经济和房地产迅速发展的地域空间。该范围的选择有利于本文结果的准确性和代表性。 　　1.2数据来源与处理 　　本次研究收集了广州市中心六区（越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区）2002年至2012年10年间商品住宅开发项目数据，共990个已售或在售住宅样点的住房成交均价信息，全部住宅样点均来自广州搜房网，并通过安居客房地产信息网站进行信息补充，部分样点的信息不全，通过实地调查搜集的数据和参加房博会获取的资料汇总等进行补充。 　　样点数据的处理：剔除信息不全和数据明显失真的样点，考虑到经济适用房和部分别墅样点的价格分别明显低于和高于区域平均价格水平，如将其纳入样点库会影响空间分析的精确度，导致错误结论，因此，将经济适用房和部分别墅样点剔除，最终得到990个样点数据。本文选取了2002年和2012年两个时间节点的住宅样本数据，便于分析不同时期商品住宅空间分布演变规律。 　　2 分析的技术方法 　　本文应用的软件为Mapinfo，研究技术流程主要包括数据准备、住宅楼盘信息数字化、空间分析三个步骤。数据准备主要是筛选住宅楼盘原始数据，该部分的基础数据源于广州市商品住宅交易数据；楼盘信息数字化主要是用Mapinfo的点位标示功能， 将楼盘样本全部点在地图上， 并输入个楼盘属性数据；空间分析主要是运用Mapinfo的制作专题地图，使价格的空间特性更加直观的显示出来，还可以查询统计各区住宅的均价。 　　本文应用mapinfo地理信息系统建立广州市商品房空间数据库，以2012年广州市中心城区街道图为基础，建立市区道路、行政边界、水域、楼盘等几个图层。在楼盘图层中，根据楼盘样本的信息，应用Mapinfo软件的点位标示功能，以中心城区街道图为参照底图，将研究用楼盘样本全部点在地图上，同时标注各楼盘的详细信息，包括楼盘名称、成交均价、具体地址等，作为研究住宅价格空间分布的基础图件。 　　3 广州市中心城区商品住宅价格空间演变分析 　　3.1商品住宅空间分布演变规律 　　图1 广州市2002年住宅价格样点分布图 　　图2 广州市2012年住宅价格样点分布图 　　3.1.1空间分布沿主要干线向外围延伸 　　城市道路交通对广州商品房空间分布影响重大，根据图1与图2，两个时期全部商品住宅分布图分析，城市主干道上的商品住宅数量最多，沿城市主要道路干线向外围延伸，向南北扩展比东西明显；地铁沿线、公交车站密集的交通便捷区域楼盘分布也相对集中。 　　3.1.2空间分布有一定聚集性 　　通过楼盘样点分布图可以看出，广州市商品房的分布在某些地区表现出一定的聚集性。最明显的是越秀区的东山、北京路，荔湾区的中山八沿线、上下九，天河区珠江新城、火车东站，海珠区江南等地区。 　　3.1.3空间分布有明显的区域差异性 　　作为发展成熟的老城区，越秀区、荔湾区商品住宅分布最密集，楼盘分布以老城区为中心向四周扩散；海珠区沿珠江及西南部楼盘分布密集，由于区域功能定位为工业区，因而其东南部楼盘较少；天河作为新区，珠江新城板块的迅速崛起，楼盘开发数量大增，其西南部近越秀区、海珠区的区域分布集中；白云区主要沿三元里大道等主干道分布较多，与越秀区交界区域分布相对密集，北部受自然条件和历史因素影响，其商品住宅较少；黄浦区城市区域功能规划为港口码头，10年间楼盘数量变化不大，主要集中在主干道。各区商品住宅以老城区为中心向四周扩散，距地城区越远的区域商品住宅数量较少零星状分布。 　　3.2商品住宅价格空间变化特征 　　图3 广州市2012年商品住宅价格平面分布图 　　图4 广州市2012年商品住宅价格三维立体图 　　从广州市商品住宅价格平面分布图分析可知，其价格分布大体上呈现以越秀区、荔湾区西关、天河区珠江新城及海珠区沿江一带为中心向四周逐渐降低的格局，珠江南岸海珠区颜色分布变化差异大于北岸的天河区、越秀