新格局下的地产之路.docVIP

新格局下的地产之路 　　如果多年以后回过头来看，2013年将会是中国经济发展中重要的一年――经济正经历着改革开放以来重大的变革和调整，房地产行业同样处在路径选择的重要节点上。 　　“2013年楼市将如何走？房价是否会见底反弹？”这是今年年初，人们普遍关注的话题。而年末将至，众多开发企业纷纷交上了漂亮的成绩单，房地产行业复苏迹象越来越明显，随着“千亿俱乐部”的扩容，龙头房企用业绩证明了市场的嬗变。两年的调控，将使中国楼市出现全新的格局，即使上涨也不会再现暴涨，市场的洗牌整合也已展开。 　　那么，在新的格局下，青岛乃至全国的房地产市场将有怎样的变化，地产企业又将何去何从呢？ 　　众所周知，地产行业深受经济大势影响，而本身关联行业众多又使其成为经济冷热的重要因素，这让它有更多发展中的问题等待解答。 　　2013年10月24日下午，由青岛市工商联房地产行业联盟主办的“关注2013?展望2014”青岛房地产发展趋势高峰论坛隆重举行。来自房地产行业的上百位业内人士齐聚一堂，就青岛乃至全国房地产市场的发展进行交流和探讨。 　　论坛上，专业探讨依然具体而微，但话题却更为宽泛，从新格局下青岛乃至全国楼市的全面分析到地产开发企业的运营，地产未来的走向判断，看似凌乱却相得益彰。 　　林波：市场“有惊无险”，大房企“强者恒强” 　　（易居克尔瑞信息集团研究中心副总经理） 　　今年的市场形势非常好，尽管有一季度的调控，但是后来发现是有惊无险。二季度以来，整个市场形势一直比较平稳，今年的房地产市场应该是我们行业比较正常发展的一个表现。众所周知，过去的十年，房地产行业绝大部分时间都是在被调控，而今年行业自身的发展没有受到政策的太多干扰，所以在这样的情况下，我觉得今年的市场情况代表了行业的正常发展。而在这样的背景下，今年的房价涨的比较多，尤其是北京、上海这些城市，但是如果从企业的角度来看，涨价的情况并不是特别明显。 　　从克尔瑞编制的2013年前三季度中国房地产企业销售top50排行榜中不难看出，前10强企业的涨价情况并不明显，其中还有一些企业，比如绿地、中海、保利，它的价格比去年前三季度还有下跌。值得注意的是，今年大量房企的业绩是来源于一二线城市，去年可能还在三四线城市比较多。那么是什么原因导致其价格的不涨反跌呢？实际上，对于很多企业来说，至少对前10强的企业来讲，它们并不是单纯地去追求一个涨价或者是一个利润，更多的是一个规模。 　　回顾历史数据不难发现，大房企“强者恒强”的格局已然形成。近年来，房地产龙头企业的市场份额一直在不断扩大。2009年上半年，中国房地产企业销售的前10强只占全球份额的8.8%，现在来说，前三季度已经接近15%，将近翻了一番。面积榜也是，2009年上半年只有5.6%，现在已经接近10%。目前，一二线城市的市场，基本上被我们前面看到的top50所占据，依靠强大的运营能力和灵活的战略调整，龙头房企依然继续扩大市场份额、巩固行业的地位，未来行业集中度上升仍是大势所趋。而对于开发企业来说，不进则退。如果你现在不去做规模，不去壮大的话，可能再过五年，你在整个房地产行业已经看不到你的身影了，因为后面竞争会非常激烈。 　　为什么讲不进则退？你原来的销售额可能为100亿元，2009年是100亿元还可能进前30强，今年的话100亿元可能根本就进不了我们的榜单。撇开这些不讲，你就拿地来看，总价、单价 ，这种拿地的门槛会非常高，所以慢慢地会被挤出一二线城市，这是我们的一个预判。这些城市到哪去发展？我觉得可能要到三四线城市去找机会，正好有这么一块地，你可能跟当地政府关系又比较不错，以比较低的价格拿过来可以做一下开发。 　　陈耀华：地方债，判断未来地产走向的“河流 　　（青岛世联怡高房地产顾问有限公司总经理） 　　地方债务对于房地产的影响实在是太深远了。 　　在国家行政学院时红秀教授所著的《财政酚醛、政府竞争与中国地方政府的债务》一书中，有几个观点代表了主流的一些看法，比如说地方政府的竞争，中国的经济之所以繁荣就是因为有限域竞争，而这也导致了腐败、土地财政等等一系列问题。 　　如果把大家扔到一个森林里面，荒芜人烟的森林里面，怎么去走出这个森林？如果看过一些《荒野求生》节目的朋友会知道，顺着河流会走出一个森林。我们现在看我们整个市场，近期其实非常好预测，已经既成定局，没有什么好说的。从长远来看，影响的纬度非常多，要把这个市场看清楚的话，找一条河流走出去是最好的。世联认为地方债这个问题可能就是我们判断未来政策走向的一条河流，能够看清楚未来的走势。 　　有数据显示，我国的地方债大概在20到24万亿元的这样一个区间，这个债务实际上意味着地方政府的资产负债表是远超于预期的，之所以政府未有新的调控政策出台，我想很大的原因就是