2016年注会税法》讲义_037_0704_j.docVIP

第五节 土地增值税税率、应税收入与扣除项目 三、扣除项目的确定 【归纳】土地增值税扣除项目（六项） （一）取得土地使用权所支付的金额——适用新建房地产转让和存量房地产转让 包括：地价+获取时按国家规定缴纳的费用（契税） （二）房地产开发成本——适用新建房地产转让 （三）房地产开发费用——适用新建房地产转让 包括：利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内 或：[（一）+（二）]×10%以内 （四）与转让房地产有关的税金——适用新建房地产转让和存量房地产转让 包括：营业税、城建税、两个附加 印花税（房地产企业转让新建房除外） （五）财政部规定的其他扣除项目——适用房地产开发纳税人的房地产开发行为 包括：[（一）+（二）]×20% （六）旧房及建筑物评估价格——适用存量房地产转让 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 或：购房发票所载金额×[1+5%×售买年限加计扣除] 【分类归纳1】房地产开发企业转让新房可扣除的项目： （一）取得土地使用权所支付的金额 （二）房地产开发成本 （三）房地产开发费用 ①利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内或：②[（一）+（二）]×10%以内 （四）与转让房地产有关的税金 ①营业税；②城建税和教育费附加、地方教育附加。 （五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除） [（一）+（二）]×20% 【分类归纳2】非房地产开发企业转让新建房可扣除的项目： （一）取得土地使用权所支付的金额 （二）房地产开发成本 （三）房地产开发费用 ①利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内或：②[（一）+（二）]×10%以内 （四）与转让房地产有关的税金 ①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加、地方教育附加。 【分类归纳3】各类企业转让存量房可扣除的项目： （一）取得土地使用权所支付的金额 （四）与转让房地产有关的税金 ①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加、地方教育附加；④不能取得评估价格而需按发票所载金额加计时，可单独扣除原买房时的契税。 （六）房屋及建筑物的评估价格 ①评估价格=重置成本价×成新度折扣率 ②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％ 【分类归纳4】各类企业转让未经开发的土地： （一）取得土地使用权所支付的金额； （四）转让环节的税金 【例题·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让存量房，在计算其土地增值税增值额时均能扣除的项目有（ ）。 A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.与转让房地产有关的税金 D.旧房及建筑物的评估价格 【答案】AC 【提示】一个教材之外的考点： 纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，但是因纳税人隐瞒、虚报成交价格等被按照评估价格计税时发生的评估费不允许在计算土地增值税时扣除。 【例题1·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（ ）（2009年原制度） A.旧房产的评估价格 B.支付评估机构的费用 C.建造旧房产的重置成本 D.转让环节缴纳的各种税费 【答案】ABD 【例题2·单选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目是（ ）。 A.房屋的净值 B.建造旧房产的重置成本 C.房屋开发费用 D.转让环节缴纳的各种税费 【答案】D 第六节 土地增值税应纳税额的计算 一、增值额的确定 （一）通过收入减除扣除项目求得 （二）关于评估价格的使用 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的； （2）提供的扣除项目不实的； （3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 【提示】 1.房地产评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。不是由税务机关进行评估。 2.税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入。 3.税务机关可根据评估价格确定扣除项目金额。 【例题·单选题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（ ）。（2001年） A.税务部门估定的价格扣除 B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除 C.房地产评估价格扣除 D.房地产原值减除30%后的余值扣除 【答案】C 二、应纳税额的计算方法 （一）计算土地增值税的步骤和公式 第一步，计算收入总额 第二步，计算扣除项目金额 第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额 土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额 第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数 第五步，套用公式计算税额。公式为： 应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 （