主观题部分的复要点.docVIP

三、名词解释题(本大题共4小题，每小题3分，共12分) 真题部分 1．楼面地价：又称单位建筑面积地价，是将土地的总价分摊到单位建筑面积的土地价格，即楼面地价=土地总价/建筑总面积。 2．交通便捷度是指交通方便的程度即距离相同时居民达到该地耗费时间的多少又称可达性 3．商服繁华程度：是指所在地区的商业、服务业集聚与人流状况及各级商业、服务业中心的位置关系。 4．净收益：有效毛收入扣除合理运营费用后的归属于房地产的收益。 5．类似房地产．余额递减法．基准地价部分 1、商服繁华度：指所在地的商业、服务业集聚的程度，各类商业、服务业的服务范围，影响程度。 2、剩余法：又称假设开发法、倒算法、余值法或预期开发法等，是将待估房地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估房地产的价格。 3、路线价：是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。 四、简答题(本大题共3小题) 部分 1．简述房地产价格的特征。（6分=地租/资本化率 ；④无统一的市场，价格的个别性强 ；⑤受折旧的影响小、增值性强。 2．简述决定房地产价格的主要因素。6分 房地产价格影响因素可分为： 一般因素、城市区域因素、个别因素，其中一般因素主要包括：经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素，城市区域因素主要包括：商服繁