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开发商：再也别想住宅包打天下、有地就能赚大钱(2) 2012年12月14日09:05 南方都市报 　　相比之前的房地产开发暴利时代，目前也不会像制造业那样直接步入“铁锈时代”，而应该处于白银时代，因为目前中国的城市化进程中，家庭人口增加、家庭小型化趋势、老百姓收入增长带来需求的增加，再加上积分入户，市场的需求仍是稳定的。 　　房地产的白银时代有三个特点，一是竞争加剧，二是洗牌加快，三是利润摊薄。对此，房地产行业要有清醒的认识，不能把过去的想法、手法以及期望值用到以后的时代。 　　资本和品牌联姻，小房企难生存 　　“白银时代”2010年就已开始 　　叶檀 知名财经评论人 　　我2010年就提过白银时代，但遗憾的是并未得到行业重视。之前任何地方买一块地，开发建设一个楼盘都可以赚到20%以上利润的时代彻底过去了，如今房地产时代进入了资本和品牌联姻的时代，开发商要生存必须要走有自身特色的差异化竞争路线。 　　中小房企的生存之路将会越来越艰难，土地资源、资本优势都会向品牌房企集中合并，中小房企做大做强的可能性在大大降低。与此同时，激烈的市场竞争，逼迫中小房企大小通吃的梦想破灭，只能专注于区域，做区域细分市场的特色有竞争力的产品。品牌房企的稳健经营在下一个10年变得尤为重要，融资方式和产品线的布局也将成为决定品牌房企的存亡。 　　企业并购将增加，从零开始难了 　　罗雷 诚品地产总经理 　　虽然利润回归到了行业平均利润，但我依旧对这个行业的未来保持乐观，中国市场太大了，还有10-20年可以做。在“黄金时代”，中国诞生了不少销售额破百亿甚至千亿的房地产企业，哪怕跳出房地产行业，这在全球范围内的其它行业里都是不可思议的事。我认为“白银时代”里，行业内企业的并购现象或许会增加，但绝不会再诞生销售额从“0”到百亿元的房地产企业了。 　　至于不同企业的生存法则，全国性房企和区域中小房企未来将分化出截然不同的发展路线。万科、中海等全国性开发商，会更集中在全国一、二线城市，如果深入到三、四线城市，它们在土地获取、政府关系，甚至人力架构上不具备明显的优势。它们未来的方向则是依托国家城镇化的趋势，做一些贴合政策更强的项目，比如初期阶段做大盘开发的碧桂园的造城项目。而区域中小房企则更多在自己熟悉的本地区域寻找机会，它们的优势在熟悉当地市场和政策环境。对于它们来说，架构一个房地产公司是在同一片土地持续耕耘的过程，如果想在该行业一直做下去，它们需要做产品上的演变，比如先开发住宅获得发展，再到持有商业地产稳定经营；先开发中小户型楼盘，接着随着人们消费力的提升升级到满足人们的改善型需求，甚至养老地产，再到拆迁涉及到整个城市的运营。 　　从“增长靠融资，利润靠涨价”到“增长靠战略，利润靠管理” 　　以前鸡犬升天，以后行业集中度提高 　　陈劲松 世联地产董事长 　　我不愿意用黄金和白银这种说法，更愿意认为此前是砂金时代，砂砾和黄金混杂在一起，鸡犬升天，遍地黄金的情况本来就不正常。现在大浪淘沙始见金，砂砾和金子会逐渐分开，金子会逐渐显现出来，接下来反倒是真的黄金时代了。 　　对于房地产企业，总的来说都要从原先的“增长靠融资，利润靠涨价”逐步向“增长靠战略，利润靠管理”转变，从而进入正常的企业发展轨道。行业的集中度在提高，对于市场是好是坏回头再说，但是可以发现战略红利在发挥作用，做主流产品的企业今年已经顺利完成了任务，万科1300亿没有悬念，恒 大的800亿也已经完成，而主打非主流产品的企业则度日如年。组织红利也开始发挥作用，原先一个企业押对宝就能赚到钱，现在一块地就有可能压死一家企业，必须学会在管理中寻找利润。 　　商业地产迎来黄金时代，房产商搞开发要增加商业思维 　　商业综合体成功率不到15% 　　禹来 鸿荣源集团有限公司总裁 　　我们看到越来越多的开发商进入商业地产领域，行业前景的确十分广阔，但事实上问题也很多。根据我的观察，做商业地产存在1/2定律。目前做商业的综合体中，有1/2的购物中心开不了工，已开工的有1/2开不了业，已开业的有1/2不能很好营业，或者需要2- 3年甚至更久的周期。这样算下来，只有不到15%的成功率。但一旦做成功了，收益也非常高。 　　就深圳而言，当下商业地产的竞争已非常激烈，而以后还会更加激烈。据我统计，深圳已经处于正常营业状态、建面超过5万平方米的购物中心就有12个，列入规划在建的有18个。到2015年，深圳的M A LL的总体量会达到220万平方米。内部竞争激烈，外部来自电商的竞争也十分严峻。电商正在以不可阻挡的方式，影响人的消费方式以及销售方式。所以对开发商而言，做商业地产有很多机会，亦有很大风险。 　　商业地产也得走细分路线了 　　花涛 深圳市零售商业行业协会会长 　　近几年住宅地产受到调控，不少人转过来开发商业地产，所以看起来商