土地和房地产收益还原法归纳.docVIP

收益还原法 土地方面 1. 以收益还原法评估土地价格按以下公式：　　（1）土地收益为无限年期：　　V=a/r （1）　　式中： V：土地收益价格　　a：土地纯收益(或地租)　　r：土地还原利率　　（2）土地收益为有限年期：　　V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）　　式中： V、a、r含义同前　　n：未来土地使用年期 程序　　（1）收集相关资料；　　（2）测算年总收益；　　（3）确定年总费用；　　（4）计算年纯收益；　　（5）确定还原利率；　　（6）选用适当的计算公式；　　（7）试算收益价格；　　（8）确定待估宗地地价。 收集相关资料　　收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。估算年总收益　　年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。 确定年总费用　　总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的