2014年物业理师《物业经营管理》考前冲刺(必考).docVIP

《物业经营管理》科目概述 单项选择题多项选择题。 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。 物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。 【例题1：11年单选】关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（）。 A．物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务 B．物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理 C．物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动 D．收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报 答案：B　 二、物业经营管理活动的管理对象(掌握) 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。 【例题2：11年单选】下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是（　）。 A．丙级写字楼 B．居住区商场 C．公立小学 D．出租型别墅 答案：C　 （一）写字楼 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成。按照写字楼的使用方式不同，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。 【例题3：10年多选】在所有权不变情况下，写字楼的类型包括( )。 A．企业自用写字楼 B．出租写字楼 C．自用出租复合型写字楼 D．出售写字楼 E．出租出售复合型写字楼 答案：ABC 【例题4：10年单选】政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（ ）方面有所区别。 A．建筑规模 B．建筑结构 C．公共性 D．社会性 答案：C 我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 表1-1 国外写字楼分类级别 级别 地理位置 交通环境 实物状况 建筑质量(有关建筑条例或规范的要求。) 建筑功能 物业管理 收益能力 甲级 优越 优越 优良 达到或超过 先进 完善。包括24小时的维护、维修及保安服务。 能与新建成的写字楼建筑媲美。 乙级 良好 — 良好。有自然磨损存在。 达到 较先进，有功能陈旧的影响 —— 低于新落成的同类建筑物 丙级 —— — 存在较明显的实物磨损 在某些方面不能满足新的要求 存在明显的功能陈旧 —— 相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。 【例题5：10年单选】国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为( )级写字楼。 A．甲 B．乙 C．丙 D．丁 答案：A 写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。实践中，人们常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素（所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型）出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。 【例题6：11年单选】关于写字楼分类的说法，正确的是（　）。 A．写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型 B．我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级 C．建筑面积是写字楼分类的主要依据 D．写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断 答案：D 【例题7：11年多选】在写字楼的评级中，通常需要参考的因素有（　）等。 A．区位和交通 B．建筑形式 C．建筑物的出租率 D．物业管理水平 E．为租户提供的服务 答案：ABDE　 （二）零售商业物业 零售商业物业是用于零售商业经营活动的