万正广场南地块业商务项目策划研究报告.docVIP

万正广场南地块商业项目 策划研究报告 第一章：鄂尔多斯市东胜区 商业地产项目市场分析 第二章：铁西新区及万正广场 南地块区域项目分析 第三章：万正广场南地块项目 定位及规划建议 第四章：万正广场南地块项目 市场推广及招商建议 第一章 鄂尔多斯市东胜区商业地产项目市场分析 商业地产开发是近几年在鄂尔多斯新兴崛起的开发类型，在短短五六年时间里，其发展的速度令业界称奇。据不完全统计，鄂尔多斯近年来开发的商业商务项目有40多个，开发规模仅东胜区就已近300万平方米。从起初的商铺开发，到“shopping mall”一站式购物模式开发，再到单纯的写字楼开发、再到商住综合社区开发、再到现在的城市综合体模式开发，鄂尔多斯商业地产开发经历了一个急速奔腾的年代。 从2008年3月份—11月份，房地产经营策划部对鄂尔多斯商业地产市场持续进行了细致的调查和分析，经过半年来的分析与总结发现：商业地产开发进入了群雄逐鹿竞争异常激烈的发展阶段。由于受到住宅地产市场整体低靡的影响，大多商业项目都一再推迟开盘时间，在积累客户的同时努力寻求新的突破。 据调查目前鄂尔多斯东胜区在售和在建的商业地产项目有30个，开发总建筑面积达到200多万平方米，分别为亿利·时代广场、华宇名门、通九北方家居、创·世纪、维利西·帝景峰汇、大磊·馨视界、万博广场、九亿大厦、安厦家园、恒利国际广场、正东金地、三江国际、聚能商贸城、玺建祥金花国际城、凤凰城、磐恒景观小区、恒信中央花园、太古国际广场、万福小区、温馨花园、华莹·万佳奥城、凤凰新城、天佐新城国际、方圆一厦、双骏金融大厦、大兴·蓝堡国际、联邦大厦、总部中心、万正广场、汇能商业项目等。这些项目分布在天骄路、鄂尔多斯大街、鄂托克西街、伊金霍洛街、宝日陶亥街和铁西区。其中天骄路上的项目和鄂尔多斯大街上的项目最为集中，铁西新区也有6个项目面市。 目前康巴什新区在建的商业地产项目有3个，分别是万力商业广场、金宸国际商业中心、日新商贸城等，由于康巴什城区整体还未启动，所以这些项目目前难成气候，有个别项目急于开盘，估计销售状况不会太好。 从位置和区域来分析：东胜目前商业地产项目形成了“两线一圈”的分布格局。 所谓“两线“是指围绕着天骄路和鄂尔多斯大街两条城市主干线迅速崛起了近20个商业项目，通九北方家居、亿利·时代广场、华宇名门、鑫牛大厦、天佑大厦、万博广场、九亿大厦、安厦家园、创业大厦、鑫通中央大厦、金帝财富中心、创·世纪、维利西·帝景峰汇、大磊·馨视界、恒利国际广场、正东金地、三江国际、聚能商贸城、玺建祥金花国际城等项目鳞次栉比，这些项目统一以CBD为核心推广思路，未来这两条线将成为东胜最为成熟的商务办公社区。 所谓“一圈”是指铁西新区以铁西公园为中心形成的东胜新的商圈，这一区域有万正广场、天佐新城国际、方圆一厦、双骏金融大厦、汇能商业项目、华研尚街、大兴蓝堡国际等，以及已基本完工的泰裕大酒店和铁牛国航大酒店，这一区域将是东胜未来商业商务最为集中的区域，也是人气最旺的区域，是整个城市重心由旧城区向铁西新区转移的基础。 所以，以区域来分析，在“两线一圈”内的商业项目未来前景是不可估量的，但竞争也是最为激烈的，只有独特的卖点、科学的规划、积极主动的销控策略、完善的配套服务才能在竞争中赢得先机。 从业态分布来分析，东胜目前的商业项目主要以酒店、酒店式公寓、写字楼、商铺为开发业态。 商铺： 投资商铺是鄂尔多斯市民日常主要的投资方式。随着这几年房地产行业的快速发展，城市综合实力的显著提升，地产的增值速度可谓是盛况空前，绝版黄金地段的商铺价格是一翻再翻，普通地段的商铺也达到了将近30%的投资回报率，这样的增值速度令经济实力越来越强的鄂尔多斯市民蠢蠢欲动。此外由于旧城改造和新城建设催生了大量的拆迁户，这些市民除了把钱放到民间金融机构那里，更多的是投资商铺，在他们看来商铺是一本万利的，是可以供养几代人的。所以，商铺的价格在短短几年时间里，一路高歌猛进，目前已飙升至30000元/㎡以上，商铺的租金也是平均达到了30%的增幅。据调查，鄂尔多斯黄金地段的商铺已达到4万元／平方米以上，商业氛围稍差的区域达到2万元／平方米，住宅社区底商也达到了1万元／平方米以上。 商铺产品可细分为社区底商商铺、商业街商铺、批发市场商铺和高档购物中心商铺四种。前两种按属性都可统称为独立产权街铺，后两种按属性都可统称为分割式产权商铺。从价值来分析，社区底商商铺＜商业街商铺＜批发市场商铺＜高档购物中心商铺。 鄂尔多斯目前开发的住宅社区都要规划一定数量的底商，底商的价格往往要比住宅高出一倍多，基本是规划多少，出售多少。商业街商铺基本都是商住综合社区规划的重点物业，其规划大多为一拖二和平层两种结构，面积适中，随着商业街商业氛围的形成和提升来不断提升租金水平。批发市场商铺是