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谨呈宏洋地产： 幸福春天 营销思路 关键词： 这是一个“噱头”时代； 这是一个“酒香也怕巷子深”的时代； 随着市场竞争升级，各大地产开发商越来 越注重“推广力”与“营销力”的再整合； 如何实现快速去化，是目前所有销售的基本“命题”！ 和荣顾问 2014年12月2日0月0000份10曰1日- 11曰30日，共印制DM80000份。 活动投入：两个月来并没有做宣传推广活动。 2、来访及成交（10曰1日- 11曰30日统计数据） 来访：90组 成交：14组 成交分析： 在阶段营销过程中，由于采用的宣传方式比较单一，来电、来访并不理想。 来访90组，带来成交14组，数据显示： 来电来访数据严重不足，仅仅依靠DM单并不能满足销售需求。在年底返乡潮时期要加大宣传推广； 成交率与来访率比例约为7：1，此比率属于正常水平，说明大量的来访可以带来可观的销售业绩。 Part 2： 当前市场分析 下半年房地产限购、限贷逐步放开，银行贷款利率下调，将直接促进房地产年底市场销售。年后政策走向不定，建议尽量在年前促进去化；当前市场竞争比较激烈，大多数楼盘都主抓刚需，僧多粥少；此外，春节临近，返乡客流的客源争夺战即将白热化。 政府主导救市，政策频出 2014年，政府不断的出台救市政策，下半年楼市逐步回暖。 近日，央行出台的利率下调政策将进一步促进房地产销售。 因此：在政策形势比较好的情况下，保持并加强推广是可行之路！ 市场竞争激烈 就本项目而言，有2类因素直接影响本项目客源： 一为地段，本项目地理位置较偏僻，交通不便，是客户到访最主要的抗性因素！ 二为各项目年底集中开盘及推盘，市场房源增加，客户分流严重。 竞争激烈的市场状态要求推广必须跟上且加强！ 返乡客源争夺战 对于3、4线城市而言，年底返乡潮历来是营销重点所在！ 一、很多客户在2线城市工作、回3线城市置业已是潮流，每年的返乡潮带来3线城市置业黄金潮； 二、对于返乡客源的把握及争夺，需提前筹备，且力度需加大。 返乡客源带来推盘黄金期要求推广必须加强！ Part 3： 后期营销思路 即将到来的返乡客源黄金潮，其规格更高于金九银十黄金期，能否把握返乡客源黄金潮，实年度收官及明年良好开端的重中之重！ 鉴于此，建议在此后的3个月，加大推广投入，做好年底最后一战！ 营销思路： 短平快，抓刚需 策略点： 以乡镇为据点，紧扣节点，多层次推进。 推广策略： 1：乡镇建立销售联络点（12月2日-12月 实施派到主要乡镇 宣传方式 奖励办法加大奖励促进成交销售联络点成功介绍一组客户奖励3组奖励1200元 注意事项 （1）一定要与销售联络点签订正式的合作协议（协议见附件一）。 （2）注重乡镇联络点之间的关系维护，加强后期管理。不能前期建立完成后就不管不问。 （3）外场专员一定要对各个乡镇比较熟悉的本地人。 2：乡镇DM覆盖（元月1日-元月日 实施办法：乡镇DM单全覆盖，每天安排6人次下乡派单（1名销售员、5名兼职人员），兼职人员负责派发宣传单，销售员负责意向客户介绍项目信息，收集客户电话。每天必须成功收集有效电话3-5组。 预算计划 5名兼职，每天每人派发1000份（有效传单），每天发5000份，30天发15万份。 兼职：5人*60元300元30天9000元 宣传单*0.15元22500元 人员餐费含司机销售员7人*15元30天3150元合计4650元（车辆消耗费用除外） 3、城区外展点：现已建设，后期需加强管理。 4、客户答谢会（2015年2月10日 暂定） 主题：新老客户新春佳节答谢会 说明：邀请已经订购客户或意向客户，于酒店进行客户联谊活动。 目的促客户定 时间 地点酒店 流程 （1）14:15客户入场签到，派发宣传资料 （2）14:30活动正式开始，主持人开场白 （3）14:35项目负责人（总经理或董事长）致辞 （4）14:40-16:25节目表演，中间穿插各种互动环节。 （5）16:25派发礼品，活动结束 准备工作: （1）2月5日前销售部盘点客户，邀请约150组客户（以请帖形式） （2）2月1日前确定酒店场地 （3）2月1日前确定演出活动公司 （4）2月1日前请帖制作完成 （5）2月8日前完成客户礼品采购 （6）2月9日前完成场地形象包装 活动礼品 预算 场地费：2000元 活动公司（含礼仪）：18000元 礼 合计1：“总价减免”（12月至元月底） 主题：2楼、18楼特价房总价减15000； 说明：推出特价房，以顶楼底楼进行促销。 具体策略：每周2套特价房，总价减免15000元，促进房源去化。 2：“青年置业计划”（2015年5岁以下10000元 拟通过以上组