如何查询鉴别小区停车场产权归属.docVIP

如何查询鉴别小区停车场产权归属？ 2011-01-05 15:00:34 转载▼ （一） 根据国家政府公共信息公开的相关法规，公众有权向相关主管部门查阅所在小区的规划竣工备案档案。根据国家《物权法》持小区业主委员会介绍信或委托律师事务所律师、业主本人持房产证和本人身份证，到当地国土房管局（深圳市在深南路市档案馆）、规划局规划档案查询点（深圳市在香密湖附近），查询如下小区档案： 1、查阅《土地使用权出让合同书》：查阅地产商是否在土地使用权出让中单独出资购地，是否在《土地使用权出让合同书》中明确约定建设属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在《土地使用权出让合同书》中没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，按照国家相关法规规定，小区规划红线内土地将随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，小区土地及地上业主专有部分外的附属公共配套建筑物属小区全体业主共有。 2、查阅《建筑用地规划许可证》：查阅地产商在小区规划报建中，是否明确单独规划报建属地产商“专有部分”的停车场。若地产商在规划报建中没有单独立项出资规划报建属地产商“专有部分”的停车场，该小区停车场便是属于公共配套建设项目，小区停车场同主体房屋建筑是一个整体项目，按照国家相关法规规定，停车场属小区全体业主共有。 3、查阅《建设工程竣工测量报告》和《建设工程规划验收表》：查阅以上文档中是否明确标明：“地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等不计入小区建筑容积率”。按照国家相关法规规定，这些按公共配套规划建设不计入建筑容积率的小区公共配套设施，其建设成本已分摊计入购房价款之中，停车场产权属小区全体业主共有。 八、如何查询鉴别小区停车场产权归属？（二） 如何鉴别深圳小区停车场产权归属？首先查土地归属；其次查报建规划；再次查竣工登记。 地产商在《土地使用权出让合同书》上，没有单独出资购地建设属自已“专有部分”停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。报建规划中属小区公共配套设施的停车场，其使用产权归小区全体业主共有。规划竣工验收报告中，不计入小区建筑容积率的地下停车场、半地下层、小区地面架空层属小区公共配套设施，其使用产权归小区全体业主共有。属地产商独立投资建设的停车场，应有初始备案登记，并持有停车场产权证书。地产开发商租售小区停车位前应承担“拥有其独立产权”的举证责任。在地产开发商未获得小区停车场独立产权证的情况下买卖停车位无效。 1、购地合同：地产商是否单独出资购买土地建设停车场？ 在《物权法》实施前，住宅小区用地历来都是以一个整体项目购地建设。由于政府规划历来将小区停车场是作为小区公共配套设施来建设，所以地产开发商在土地使用权出让时，并没有就停车场建设用地单独出资。在小区项目《土地使用权出让合同书》上是否有地产商单独出资购地建设停车场的明确约定，即地产商是否单独拥有停车场/位土地的使用权？也就成为如何鉴别小区停车场产权归属的一个基本条件。 若地产商在《土地使用权出让合同书》上没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，按照国家相关法规规定，小区规划内土地将随着地上建筑物（房屋）的出售转让而自然转移，属小区全体业主共有。2007年，深圳国土房管局在接受业主咨询时答复： “《土地使用权出让合同》对停车位约定为区分所有建筑物共有设施的，停车位由全体区分所有权人共同所有、共同使用与维护。” 2、规划投资：地产商是否单独立项，单独投资规划报建停车场？ 在《物权法》实施前，小区停车场政府规划历来是作为小区公共配套设施建设的，同小区公共道路、公共绿地一样，小区停车场同主体房屋建筑是一个整体，属小区全体业主共有。在过去的政府规划中，小区停车场同大厦顶层天台作为“消防应急逃生使用”的规划一样，曾作为“平时民用，战时防空”的掩体使用，小区停车场不可能属地产商专有。同样的原因，由于小区停车场历来是作为小区公共配套设施规划建设的，从购地、规划、建设都是作为小区一个整体项目来规划建设，其土地、建设成本纳入整体项目建设总投资核算，地产商卖房时将其所有支出计入成本，摊分计入房价内，业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。所以地产商也不可能单独投资建设小区停车场。要证明这一点，在《建设工程规划许可证》上是否有以上明确的文字约定，将成为地产开发商举证的要件之一。 3、竣工验收：停车场是否计入小区容积率面积？ 每一个小区开发建设项目完成后，都要进行“建设工程竣工测量”和“建设工程规划验收”等一系列的整体检测、验收工