写字楼论文2011228.docVIP

论写字楼物业管理 写字楼是业主、非业主使用人进行日常办公或开展经营活动的场所。由于写字楼与住宅小区等物业的特性不同，对物业管理的要求也不同，因此，在制定物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。下面笔者根据多年在写字楼物业管理中的经验和体会，谈谈对写字楼物业管理 写字楼物业的地理位置一般较好，多位于城市金融中心和交通便利的繁华地段，物业管理的车辆指挥管理工作量大 ；物业档次高，整体形象好，业主、非业主使用人对物业管理的要求也较高；物业的机电设备设施多，技术含量高，除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外，还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等；物业使用人相对不固定，有的更换频繁，物业的租赁管理是物业管理难点；业主、非业主使用人经营范围广泛，社交活动频繁，社会关系复杂，业主、非业主使用人内部管理隐患多，给物业管理增添了难度；物业使用人来自社会各阶层，素质参差不齐；公共场所人流量大，进出人员难以控制，安全管理责任大；业主、非业主使用人的设施、财产多，人员集中，是防火控制的重点区域，消防安全是物业管理的重点之一。 二、写字楼物业管理的内容??? 1、房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对大楼的楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修而影响寿命和危及他人安全。维持大楼价值，创造增值潜力。?? ?2、大楼各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对大楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。??? 3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。??? 4、绿化管理。绿化人员应对大楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和管理，创造优美整洁舒适的高雅的环境。?? ?5、停车场、车辆及交通管理。管理人员要对、户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。??? 6、消防及治安管理。保安人员对大楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保、户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。??? 7、收费管理。要严格按照协议或合同物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时收取租金及管理费用，并接受、户监督。??8、全方位服务。物业管理应对、户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使、户更为舒适便利。可开设常规性服务，并根据、户需要，提供特约服务。三、写字楼管理只有只租不售写字楼才能真正为租户营造最好的商务空间，也才能实现土地价值和品牌价值的最大化只有只租不售写字楼才能真正写字楼管理四、写字楼管理重点1、科学化、制度化、规范化、高起点现代写字楼技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善 一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道；要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有这样，才能达到好的管理效果。要充分体现出：以服务为基础，以客户为中心，经营与管理相结合的指导方针。应该说，服务到位、客户满意、管理经营是三位一体，彼此间构成了相互依托，互为补充的关系，理顺的好，相辅相成，相得益彰。 、强化设备管理设施的维修保养设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心。应重视对写字楼水电设施(包括高低压房备用发电房高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水 供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走廊 、电梯间等定期检查、维修维护。对业主、租户的设备报修要及时处理，并定期。、加强治安防范，严格出入管理制度写字楼的安全保卫工作很重要，它不仅涉及企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于写字楼一般在办公时间都是开放的，所以治安管理难度大。必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持非办公时间出入大楼的检查登记制度，坚持定期检查安全设施制度，坚持下班交接检查制度。加强警卫及中央监控，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，应全面建立客户档案，熟悉业主、租户情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主、租户人身和财产的安全。 、加强消防管理，做好防火工作由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风