最好的 最贵的—论豪宅营销.doc

最好的 最贵的——论豪宅营销因客户群的差异导致豪宅营销方式与普通住宅营销方式大相径庭，如何提出有效的营销策略和解决之道，就需要我们客观的、冷静的来看待这个市场，研究这个市场。一、豪宅的七大必备要素对于“什么是豪宅？”这个问题，没有一个准确的定义，但是，对于豪宅的定律，却是业内人士一直认同的。1 、城市区位要素豪宅不仅集中密布于大都市的中心区，非城市中心的豪宅也拥有丰富的自然景观资源和绝佳的风景胜地。例如香港的深水湾和台湾的阳明山。 1 依附豪宅区豪宅只有依附于豪宅区才能存在，只有成片的豪宅聚集在一起，才能形成通常意义上所说的豪宅区，才能形成豪宅所必需的安全感、私密性、进深感以及由此而形成的尊贵感。 2 豪宅成区在任何一个城市化程度比较高的城市里，豪宅区域总是成区成片地分布，而且集中在几个相对狭小的豪宅区内，才能在区内延伸出豪宅所需要的配套设施，如豪华会所、高档精品店、高尔夫球场等等。“豪宅成区”也是城市经济发展规律的一种必然结果。2 、稀缺资源的独占性豪宅的珍贵性主要体现在土地的稀缺价值、特殊资源价值、景观价值、建筑特色和城市的人文价值上，如特殊的海景资源、湖景资源、河景资源、山景资源、森林资源、区域在城市中的不可替代的人文资源等等，例如法国地中海沿岸、美国加州比华利山、日本东京湾。从豪宅占用的资源类型来分，主要有两大类： 1 人文豪宅区　　人文豪宅区，指由于历史或人文的因素而形成的豪宅区，如北京的东城区、天津的五马路、上海的原租界区等等地段。这类豪宅区虽然大多在街景或绿化上都比周边地段更具优势，但这些豪宅形成的原因是源于人文因素。 2 自然豪宅区自然豪宅区也称景观豪宅区，像北京的温愉地带。这类豪宅区完全是由其区域所在地的自然景观因素远胜于当时城市中的其它地段，而且交通、市政、人气等因素也至少处于中等水平。在高端客户回归自然的需求带动下，这一区域领先发展起来，成为城市新贵的首选。3 、低密度性和舒适性豪宅的永恒之道在于其建筑、人、自然、城市的和谐统一，就其产品市身而言，它与普通住宅实质上的差别在于二豪宅更注重舒适性和享受性。 1 功能区域及空间多样功能区域划分多样细致：休闲、娱乐、社交和居住的功能分隔在不同的区域得以实现。拥有多样的空间样貌：门庭、客厅、主餐厅、广阔的私家花园、下沉式庭院、功能齐备的私家会所、室内外双泳池……（2）空间及环境的营造如果是公寓豪宅，因为没有足够的自然环境可以借用，所以对室内外空间及景观环境的营造便尤为看重：环景面的最大化，个性化室内空间设计，私家电梯的直接入户，主次入口分离，空中游泳池……在不影响采光通风的情况下，具有不同功能及景观要求的前后空中花园提供的户外活动机会，亦是绝佳的城市观景平台。4 、装修和装饰的豪华性豪宅的建筑、装饰材料比较昂贵，装修和装饰价值是豪宅的重要组成部分，宅邸中的一切可能都来自世界上各个领域最顶级的品牌，以反映主人的审美取向。住宅中艺术品收藏必不可少，而那些可直接送入博物馆的藏品是主人品位的印证。5 、居住的尊贵性豪宅之所以卖得那么贵的原因，除了因为其本身的“先天”优势之外，豪宅是身份的象征．发展商销售的是富豪的生活，是“尊享”六星级酒店式的服务，固而其“后天”的物业管理服务亦成为了增加物业保值增值的砝码。6 、适度超前与可持续性豪宅产品都极具个性化，产品的设计大都出自世界级大师的手笔。而设计的适度超前及区域在城市规划中的重要位置更是豪宅经得起时间的考验、历久常新的原动力。7 、安全性与私密性所有豪宅都尽可能地在公众视线之外，为了保证安全和私密性，无论是社区还是单体建筑，豪宅一般有高于两米的围墙。在世界各地的豪宅区中，均坐落于“路的尽端”，以远远避开街道或公路两侧及一切视线能及的地方，这是一种通常的规划手法。　　一般而言，豪宅的设计方案需要保密，其设计一般都委托建筑师度身定制，不仅外人无法了解其内部空间设置，甚至于设计师身份，事务所名称也在保密之列。国内顶级豪宅项目名称 地理位置 价格 主力户型 特 色紫园8 号别墅上海 1 . 3 亿元／套9388㎡目前上海最贵的别墅，位于舍山紫园东北部的，个公立小岛，由花岗岩塑就外墙，除了那些常规的幼遭施，别墅还建有反顶泳池、室外浴池、保龄球道、酒窖、室外茶亭、雪茄房、桌球室、私家码头等．玫瑰园258 号别墅 北京 3750 万元／套1300㎡ 容纳20 人的地下室客厅和多功能室，一楼设客厅、书房、早餐室、正餐室、室内藏书库，二层设主卧及次卧，三楼设主人套房，别墅内有私家电梯．锦绣香江超级庄园 广州 5000万元／套 2000㎡ 超级庄园中的私家花园，占地面积将达近万平方米翡翠湖 重庆 3000 万元／套 1200㎡ 建于湖中央占地3000 平