开彦 郑州老年产发言.docVIP

开彦：《老年地产市场与老年居住模式》核心观点：我国养老地产市场的现状，目前老年地产的市场没有形成的主要原因，怎么来启动养老地产市场？ 　　一、我国养老地产市场的现状 现在80%到90%的老年人的养老问题没有解。四二一体制下面，一对年轻人要负担四个老人，一个孩子，不堪重负。我们应当创造更健康的、更舒适的养老模式。这是今天在座房地产商、政府应该共同承担的责任。所以我立这个题目，也是看通过这个题目能不能启动房地产市场，让房地产为我们老年人造福，为政府分担担忧，分担现在不好解决的问题。 老年住宅产品在国际上有一个通行的模式，像老年公寓。它属于专业化服务的，可以提供专业化服务，有更好的介护、介助的资源。第二，就是现在政府所提倡的居家养老，这一块可以解决80%、90%的老年人的养护问题，它又分成两类： 一是，现在建的小区住着大批的老年人，但是需要社区进一步提供专业化的服务，比如医疗、家政服务、食品服务、上门去解决老年人的心理和老年人的孤独这样的状况，但这部分的投资非常成问题。 二是，靠房地产的市场来解决老年人的问题。这个方面，我觉得目前的市场是很大的，有人统计，全国在目前情况下，差不多2000万个老年家庭愿意住条件比较好得到改善性的住房里面去。也就是走高端路线，这是一条路子。甚至逐步往下推，中端的、低端的，我想我们还是要针对80%到90%的老年人考虑这个问题。 　　二、目前老年地产的市场没有形成的主要原因 第一，老年人的养老理念的问题。现在一说老年地产，脑袋里想的全是敬老院，老年的福利院，健康的老年人很少愿意去。我们今天就要创造的，就是要创造这种能够寻找幸福，能够找到我的生活享受的这么一个老年人的天地去。 第二，我们的养老机制不明确。我们的老年地产市场存在着大量的亟待解决的问题。老年地产的复杂度，他的管理运营，不是一个纯粹的老年地产问题。还是个产业链，从服务，从运营到管理，最后才是房地产开发的问题。 第三，就是投入产出不均衡。就是付出得多，受益得少，有的弄不好还要亏损。老年地产市场长期未能形成，延迟了老年地产健康发展时机。这个是我们现在亟待要解决的问题。 三、怎么来启动养老地产市场？ 首先，“十二五”计划，对老年地产的问题有一个很重要的指示，我们可以来谈老年地产的问题。今天放在我们的面前就是两个任务。 1、要建立运营框架体系。要提出一些制定鼓励房地产投入的建议报告，吸引社会各界来投入。 2、从技术层面，要研究老年地产是做什么样的模式，这就牵涉到规划，建设到技术层面上的事情。需要房地产企业开动脑筋，去创新各种各样的模式，提供各种各样的方式，让老年人能够从心底里乐意去住。总的讲，这个房子的环境要好，配套要齐，要住得起，这样一个目标完成。 其次，这里有一些目标，有一些焦点问题需要大家来攻克的。 1、市场基础。转变老年人的观念，让老年人愿意去住，老年人在这里能够享受到自信、自立，体现人生的价值，能够有很好的追求生活、尊重生活的一种正确的理念，有了这个关系，就具有市场的基础了，就有人愿意去买了。 2、动力问题。要解决房地产商的产出的平衡问题，要解决配套的负担重的问题，专业管理不到位的问题等等。如果有了这个，市场的动力就有了。 3、榜样的作用。我们中国人是习惯的，过日子要看邻居怎么样，有了人家每天吃大鱼大肉，鱼、肉烧的很香，我跟着学，这个要重视市场的榜样作用。可以建一些示范的样板住区，样板住区做出来了，一看不错，这个市场的榜样有了。 4、还要形成一个产品产业链。老年人用的东西，轮椅、厨房的设备、卫生间的设备等等这些东西要形成一个产业。如果真正能够把这个产业链形成了，就是对国民经济最大的发展，对老年地产也是一个极大的支持和帮助。 再次，弄清楚如何做一个老年住区，什么模式。 　　1、要是养老住宿的模式，是一个住区，是个房地产的开发项目。这样的住区是为老年人设计的，所以在定位方面，首先提出老年人的品质问题，和生活相结合的这么一个理念。 2、要提倡服务，养老的服务。再好的房地产没有服务的话，档次也提不起来。服务是很大的、专业化的问题，我们提倡既要走专业化，比如医疗专业化、食品专业化、家政服务的专业化， 　　3、通过专业化的服务，我走上生活化的管理，以集团式模式为各个老年地产提供很好的服务。 4、创造很多适合老年人养老的、休闲、健身的空间，让他们得到各种各样的服务，还可以组织各种各样的旅游。 5、老年住区一定要提高高端的品质，新的方面，体现人的价值的层面的东西。 　　最后、管理养老地产需要处理的一些问题。 老年居住的问题是左右老年人一生的大事业，对好的房地产是很重要的，要提倡老年人自信、自立的方面，而不是去限制，或者是提供很多影响他自立、自信的能力。 1、管理的理念上要有差别。老年人的住区要安全、卫生，这是首要的。 2、要提供刚才说的社会交往。 3、标志要明确