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房地产开发企业土地增值税 （主讲：张运福） 一、纳税人 土地增值税的纳税人，是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人。 单位包括：各类企业单位、国家机关、社会团体、事业单位及其他组织(包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构) 。 个人包括：个人(自然人) 、个体工商户以及外国公民、华侨、港、澳、台同胞等。 二、征税范围 凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为都应当缴纳土地增值税。 （地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑物不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等。附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如附着于土地上的各种花、草、树木等） 这样界定土地增值税征税范围有三层含义： 1、土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。 2、土地增值税只对转让房地产征税，不转让的不征税。 3、以继承、赠与方式无偿转让房地产的不征税。 三、计税依据 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算缴纳。转让房地产取得的增值额就是土地增值税的计税依据。增值额为纳税人转让房地产的收入减除法定扣除项目金额后的余额。 (一)转让房地产收入 房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他收入。 是指房产的产权所有人、土地使用人将房屋产权、土地使用权转移给他人而取得的货币形态、实物形态、其他形态等的全部价款及有关经济收益。 对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，地税机关依据或参照评估价格确定转让房地产的收入。 (二)扣除项目金额 土地增值税的扣除项目须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。扣除项目金额主要有下列6项： 1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 取得土地使用权支付的地价款具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用，是在取得土地使用权过程中办理有关手续，按规定缴纳的有关登记、过户手续费。 2、开发土地和新建房及配套设施的成本。包括土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共设施配套费；开发间接费用。这些成本可按实际发生额扣除。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 3、开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。包括销售费用、管理费用和财务费用。 房地产开发费用并非全部据实扣除，而是按下列方法扣除：房地产开发费用之一的财务费用中的利息支出，凡能够按转让项目计算分摊，并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。除利息支出以外的房地产开发费用按“取得土地使用权支付的金额”及“房地产开发成本”之和的5％予以扣除。凡利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，所有房地产开发费用的扣除按“取得土地使用权支付的金额”及“房地产开发成本” 之和的10％计算扣除。 房地产开发企业既向金融机构借款，又向其他企业借款的，其房地产开发费用计算扣除不能同时适用上述5%和10%两种方法。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 在土地增值税清算时，已资本化计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 4、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 （1）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）取得土地使用权支付的金额、（三）旧房及建筑物的评估价格规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起到转让年度止