房地产并购融资项目法律尽职调查指引の融资.docVIP

房地产并购融资项目法律尽职调查指引の融资 ? 2014-01-07 15:21:33 转载▼第一章 尽职调查的意义 房地产项目融资尽职调查包括两大部分，一部分是房地产企业本身的情况，另一部分是目标项目的开发情况。? 就房地产企业本身的情况而言，律师应对其各类资质证书、历史沿革、经营业绩、公司治理、股东背景、资产状况、重大合同、对外负债等方面进行调查，从而使资金机构掌握该交易对手的资产规模、负债比例、商业信用、开发能力等； 就房地产项目而言，律师应对交易对手的土地储备情况、全部在建工程的情况、所有在售项目的销售情况、目标项目开发各阶段的合法合规性、目标项目潜在纠纷等方面进行调查，从而使资金机构了解目标项目实现销售、取得销售回款有无法律障碍，有无其他项目作为补充还款来源，担保物价值是否足值等。 ?通过上述一系列尽职调查，资金机构基本可以做到知己知彼。 2.为融资交易结构的设计提供依据? 融资交易结构的设计，简而言之，指为资金合法合规、安全地进入和退出目标项目而做出的法律设计，包括：? ①根据项目公司的实际情况，对项目公司做出的股权调整、股东借款等安排，使房地产项目在项目资本金和开发资质方面等符合监管要求；? ?②安排资金进入方式，主要有两类法律形式：一类是债性融资（信托贷款、委托贷款）；一类是股性融资（股权或收益权，与前文介绍的私募股权投资和IPO不同，此处的股权融资仍然属于财务性融资，它是为了满足合法合规性而创设的）； ③安排资金退出方式，比如原状分配（股权或收益权原状分配给劣后受益人，避免以回购形式退出，从而满足合法合规性）；? ④在结构化融资模式中，根据融资规模确定劣后收益权认购金额，等等。? 实务操作中，每一个交易环节都依赖于企业及项目的实际情况，因此，律师的法律尽职调查举足轻重。? 3.为风控措施的制定提供依据? 严格来讲，风控措施也是属于交易结构的一部分，但由于其重要性和相对独立性，我们将其单独罗列予以强调。每一个融资项目都必须配以相应的风控措施，常见的有三类： 担保措施（抵押、质押、连带保证）、治理结构安排（派驻董事，股东会、董事会重大事项一票否决权等）、财务安排（派驻财务人员、设立监管账户等）等。风控较严的资金机构通常要求前述三类措施全上，特别是担保措施，抵押、质押、连带保证一个不能少，抵押率通常压低到不超过50%。不过，若企业能够在行业中排名靠前，目标项目能在一、二线城市，那么风控措施就相对宽松一些，很显然，一切都取决于尽职调查的结果。 在说明房地产融资项目法律尽职调查意义的基础上，下文将详细介绍尽职调查的一些关键内容，对于其原则与一般流程，与房地产并购项目大致相同，此处不再赘述。? 第二章 房地产融资法律尽职调查关键内容---非财务分析? 4.公司基本面? 目前，房地产开发要么采取项目公司制，要么采取平台公司制（旗下多个不同项目先后或同时开发）。 对于采取项目公司制的项目公司?，其基本面一般比较简单：只开发一个项目：股权结构简单；成立时间较短；一般尚未产生收入，运营支出均来自于母公司或其他关联方的投资或借款等。虽然简单，律师还是应当审慎地核查几个重要方面： ?①股权结构，是一人有限还是有限，多个股东之间是否存在关联关系，股东是否有境外个人或实体，多个股东的持股比例如何等，其意义在于判断根据交易需要调整股权结构和/或设计入股的交易环节是否存在法律或实务障碍： ?②治理结构，主要是股东/股东会、执行董事/董事会，由于资金机构通常要求进入项目公司的最高权力和决策机构，因此，核查项目公司治理结构，可为这部分的交易结构设计提供依据； ③财务管理制度，主要是核查项目公司账户开立情况，以便对资金进入、销售回款、监管账户等方面进行设计。? ④集团层面，正是由于项目公司情况简单，其真正的实力来自于其所属的地产集团，因此，律师还应将眼光放到整个集团公司层面，了解、核查该集团公司的行业地位、商业信誉，资产状况、开发资质、开发规模等与公司评级有关的因素，集团公司的评级越高，意味着目标项目的风险越低。? ?对于采取平台公司制的项目公司，这类项目公司名下有多个地产项目，通常属于集团公司的二级或三级，其长期存续，因此，情况就相对复杂一些。不过，由于其已有一定的开发规模和资产规模，对集团公司的依赖较弱，因此，核查这类项目公司的精力应主要放在公司本身，集团层面只需对其行业地位、资产总规模做一个概括了解即可。有以下三点需要提示： ①公司对外负债情况，特别是银行贷款偿付情况及担保物情况，这是判断融资本息安全与否的一个重要指标；? ②公司股权是否存在权利负担，即质押或查封情况。? ③公司是否涉及可能对公司偿债能力造成严重影响的诉讼。? 5.项目基本面? 关于项目四证。项目四证即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许