山西运城市及房产市场概况.docVIP

山西运城市及房地产市场概况 一．运城市概况 运城市古称河东，是三国蜀汉名将关羽的故乡，位于山西省西南部，北依吕梁山与临汾市接壤，东峙中条山和晋城市毗邻，西、南与陕西省渭南市、河南省三门峡市隔黄河相望。全市辖1区2市10县、133个乡镇(办事处)、3338个行政村。全市总人口504.6万，其中城镇人口171.0万人，乡村人口333.6万。新中国建立后，成立运城专署。1954年，运城、临汾两专区合并为晋南专区。1970年，晋南地区撤消，重设运城地区。2000年6月，经国务院批准，撤运城地区设运城市。 　　运城市地势平坦，气候温和，土壤肥沃，光照充足，是传统的农业大区，一直是山西省乃至全国的麦棉基地。13个县(市、区)中有11个曾被列为山西省商品粮基地县，其中六个被确定为全国商品粮基地县，两个被列为国家商品棉基地县，一度被称为“山西的乌克兰”。粟海、忠民、新绛蔬菜产业集团跨入国家级重点龙头企业。 　　运城市是山西能源重化工基地的重要组成部分，也是山西省新兴的工业基地。这里有全国最大的无机盐化工基地南风集团、装备规模居世界第一的运城制版集团、亚洲最大的铝工业基地山西铝厂、全国第二大铜冶炼基地中条山有色金属公司、铁道部的龙头企业永济电机厂等大型企业。近年来，初步形成了具有区域特色的六大产业群体。即：铝电材联营、钢铁和镁业等冶金产业群，日用化工、煤化工和医药产业群，机械及精密铸造产业群，新型材料、玻璃器皿等亮点产业群，农副产品加工产业群，以旅游业为龙头的第三产业群。 培育了海鑫、阳光、通达、振兴、忠民、粟海、龙门、南风、关铝、制版、亚宝、丰喜等一批年产值达到10亿元、30亿元、50亿元以上的大企业、大集团。海鑫、阳光、通达、振兴、粟海、龙门等6家民营企业进入全国500强，海鑫集团成为全国民营企业最大纳税户。 二．房地产市场概况 2.1 城市用地规划 2005-2020年城市用地发展方向：规划以向东、向北发展为主，远景适度向西发展。近期建设重点为东城区，中期建设重点为北城区。 2.2 城市功能化分 东区------政治中心 南区------旧城区改造，南风工业园区 西区------中低收入者居住区 北区------新区、中高端收入者居民区 中城------商业中心 空港-----开发区，机场港口区 房地产价格分布（2012年1月） 东城 3500-5000每平米单价， 西城 1800-3000每平米单价 南城 3000-4000每平米单价 北城 3500-4000每平米单价 空港 1800-3000每平米单价 运城市房地产政策 首套房首付比例4成，2套房5成，3套房无按揭政策 无限购政策 运城市住宅户型比 30-80平米5﹪ 80-130平米70﹪ 130-180平米25﹪ 2.6 客户群及购买行为 30-50岁为主力客户群 改善居住条件 子女结婚用房 跟随工作调动选择性购房 运城房地产市场销售现状 运城现阶段主要向北发展，2009年以来北城的房地产项目占运城市房地产项目开发总量的60﹪以上，由于市政府大力扶持及市政配套条件成熟以及北城居住环境的日益成熟，所以销售状况较为理想 空港由于撤销省级开发区后的发展比较缓慢，所以在人气方面不足以形成成熟的居住氛围，使得空港房地产市场发展受到很大的限制，已售项目的入住率不到20﹪，南区尤其明显，从而影响销售。近期空港重新获批省级开发区，2012年空港房地产市场的发展将会出现较大好转。 2.8 租房市场（2012年1月）： （1）老城区民宅的单间出租，条件较差，租金为200元每月，租客为单身且收入在2000元以下者。 （2）原住居民自建的公寓型出租房，条件较为理想，带普通家具家电，租金为350-500元每月，租客为高收入单身者或两口之家。 （3）各小区内的出租房，条件较好，为两房或三房，租金为500-1000元每月，租客为结婚且有孩子，为满足日常生活及孩子上学等。 三．一个运城买房人的思考 最近关于房子的话题越来越引人注目了，在限购令以及其它政策的持续作用下，国内一二线城市的房价已有松动的迹象。但就运城来讲，作为一个无线城市（参考百度的城市分类标准，运城是不上线的地级市），房屋的价格似乎是很合理的，房价目前来看也很坚挺，国家对房产市场的调控离运城还很遥远，但这是真相吗？我们试着理性的分析一下…… 在国际通行标准中，有一个叫租售比的标准，是用来衡量房产市场是否有泡沫成份标尺。意思是每平米房屋的月租金与当前房屋市场的每平房价的比值，如果比值在1：200左右，说明房产市场是健康的，美国次贷危机最高峰的时候，房屋的租售比也不过刚刚超过200。 我们来看看运城的租售比，在运城市区内，每平米的月租金大约在6元左右的样子，精装设施齐全