南宁市兴宁区长岗103-5号军产经济适用住房估价结果报告.docVIP

南宁市兴宁区长岗路103-5号军产经济适用住房估价结果报告 一、委托人：（略） 二、估价机构：（略） 三、估价对象： 估价对象坐落于南宁市兴宁区长岗路103-5号，包括砖混结构六层楼房2幢，共计24户，总建筑面积3060㎡。本次评估范围房屋具备煤气、暖气、水、电等生活设施。 估价对象多数建成于20世纪90年代，房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨，阳台挡板开裂，墙面抹灰有裂缝、脱落等问题。 该估价对象所处住宅小区东临××路，南临××道，西临××路，北临××道。该区域的各种基础配套设施及生活服务设施较为齐全。估价对象周围多为单行路，交通状况一般。根据××市中心城区住宅用地级别图属于六级地区。 四、估价目的：为委托人进行房改出售军产住房提供参考依据。 五、估价时点：2000年1月1日。 六、价值定义：本次评估的价格为估价对象的经济适用房单位价格。 七、估价依据（请补充完整） 八、估价原则（请补充完整） 九、估价方法：（略，见技术报告） 十、估价结果： 本估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的枯价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的价格为（ ）元/㎡。 十一、估价人员： 姓名 学号 十二、估价作业日期：2006年8月16日至2006年8月23日。 十三、估价报告使用期限：本报告使用期限自出具之日起为一年，自2006年8月23日至2007年8月22日。 南宁市兴宁区长岗路103-5号军产经济适用住房估价价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析：（略） 三、市场背景分析：（略） 四、最高最佳使用分析 最高最佳使用是估价对象房地产的一种最可能的使用。这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体体现，是以使估价对象获得最佳的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方法中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。根据委托人提供的资料及估价人员实地查看，估价人员认为该估价对象的预计使用功能合理，交通状况良好，基础及生活服务设施齐全，从其土地用途及周边环境来看，目前作为居住用房使用符合最高最佳使用原则。 五、估价方法选用 估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际状况，因此采用了如下方法进行评估： 1．根据估价人员掌握的资料，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，根据《房地产估价规范》中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法，所以选取市场法为第一种估价方法。 2．估价人员考虑到该估价对象作为经济适用住房的实际情况，所以选用成本法作为第二种估价方法。（略）。 3．对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果及各项调节系数。 六、估价测算过程 （） 1．基准价格的含义 本项中求取的基准价格含义为以2000年1月1日为基准日、面积规模为80～90㎡、楼层为3层（6）2～3户、建成于1994年、南北朝向两室户型的经济适用住房（） 2．市场法测算 （1） 选取同类型经济适用房实例5个，具体情况见表2-1： 表2-1 可比实例 地址 总层数 楼层 竣工时间 每层户数 朝向 结构 A ××公寓3-2－301 6 3层 1995年 3 南北 砖混 B ××公寓3-2－302 6 3层 1995年 3 南北 砖混 C ××里5-4-201 6层 2层 1986年 2 南北 砖混 D ××新苑8-1-301 6层 3层 1999年 2 南北 砖混 E ××新苑13-2-302 6层 3层 1999年 2 南北 砖混 续表 可比实例 建筑面积（） 房型 物业管理 小区环境 总价（） ） A 88．72 双气 两室 有 较好 19．5 2198 1999．12．5 B 81．85 双气 两室 有 较好 17．8 2175 1999．10．30 C 88 双气 两室 无 一般 17 1932 1999．11．24 D 82．35 双气 两室 有 良好 18．6 2259 1999．105 E 84．33 双气 两室 有 良好 19．3 2289 1999．10．10 （2） 所有被选可比实例均为正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为l。 （3） 可比实例的交易日期均在1999年10月至12月之间，据估价人员对该区域房地产市场的调查，在此期间市场价格波动较小，故交易日期调整系数确定为l。 （4） ①区位状况调整 表2-2