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夏都美景营销推广计划 本案的推广卖点比较分析 基于对本案、周边项目以及延庆地产市场的了解掌握，经比较本案有以下特点： 位置特点分析： 从北京驱车经八达岭高速路至只需40多分钟，还有多路公交巴士直达县城和各旅游点。夏都是北京唯一的国家生态示范区，夏季凉爽怡人。延庆景色优美，空气清新，旅游全年无淡季。全县有六大景区26个旅游景点，八达岭长城、康西草原、石京龙滑雪场、龙庆峡谷、松山自然保护区、妫河漂流等人文、自然景观。 本案的社区规模、户型规划、园林绿化、社区配套等各方面具有市场主流产品的特色，户型的均好性、较高的得房率、细节的打造、园林规划、会所等完备配套使得项目具备很好的自身品质，与延庆当地其他项目存在相当的竞争力，但这些因素缺乏鲜明的市场个性，所以很难成为销售强势卖点说辞。 综合上面的分析，我们可以看出，形象推广应该根据本案的受众目标来提升项目的综合品质为主要的方式，以形成更强烈的市场竞争能力，促进销售。 本案的受众目标人群分析 住宅： (一): 目标人群： A、延庆当地的购买人群（地缘性客户）（90%） B、部分北京养老型的购买人群。（10%） (二)、特点分析： 行业特点：从受众的分布区域我们可以发现，无论是延庆当地还是北京的购买人群，行业以传统的行业为主体。在延庆当地，一部分是国家企事业单位具有一定财力的官商或中高层人士以及部分私营企业主。而北京的受众人群多为儿女为老人在延庆这一适宜居住的地方购房，便于养老，怡享天年。所以这种特点，确定了项目市场形象的温和与舒适生活的主要形象。 心理特点：受众的年龄确定为30岁至55岁，家庭结构为二口、三口、四世同堂，做为第一居所，改善现有居住条件，在原来的生活质量上进一步提高，在追求的生活方式上，更亲近西方、现代的模式，是在生活上进入更加享受的阶段。 产权酒店： (一): 目标人群： 北京投资性客户群体。 部分当地及周边的投资性客户群体。 一些中小型公司做为公司度假及会议之所。 (二)、特点分析： 行业特点：从受众的分布区域我们可以发现，北京的投资性客户行业呈多元化发展，主要以从事经贸、IT、金融、地产等行业为主，这种职业特点，确定了这类人群有着精明的头脑和投资意识，确定了项目的市场形象应体现出现代、奢华、尊贵、体面，有投资价值。所以，在主题思路上确定为展示一种中产阶级品味格调的形象会更接近本案的受众。 心理特点：受众的年龄确定为30岁至45岁的成功人士。行业特点说明大多受过良好的教育，部分有过国外的学习生活经历，二次投资置业。主要是能够既能享受渡假的同时，还能够以房养房，投资赚取较高的利润回报。 市场形象定位分析： (一):定位语的确立:根据以上的分析，我们可以总结出市场定位的主体思路： 把项目回归到北三环，小月河、元大都等只为辅助 形象要温馨、舒适、可融入现代的元素 文化品位、小资产阶级情调的生活品质 定位语:“北三环,知本精英专属社区” 定位语解析: “北三环”： 以三个字把项目的位置做回到三环，而不是安贞地带、 元大都等模糊的概念，可以很容易让受众把项目去和三环的其他项目，如冠城园、阳光丽景等形成比较（可以突出本案的价格优势、位置优势）。 “知本精英”： 阐明“知本精英”为本案的目标人群，更直接地传达 项目既不是豪宅，也不是白领小户型的自身特点，同时该定位涵盖了追求文化品位和资产阶级生活情调的受众目标，但没有资本家的奢华与张扬，还优越于中产或白领，所以，进一步提升了项目品质。 “专属社区”： 由于本案在户型等方面的规划中，差异不大，使消费 阶层没有很大的差异，进而使本案成了“知本精英”的“专属”，提纯了项目的品质。 （二）SLOGAN的确定： 由于定位语重点发挥概括受众目标（“知本精英”）和提升品质（“专属社区”）的作用，SLOGAN则可以进一补阐明本案能提供给他们的生活态势。 在前面的分析中，目标人群为已经为中高层，基本脱离了打拼的阶段，进入了享受生活阶段，但还没有达到类似购买郊区别墅人士的完全悠闲，所以对这种生活的阐释确定为： SLOGAN：山林水路的大地宝藏，生活财富的地标传奇。 “山林水路的大地宝藏”：延庆是一个山川秀丽、文化积淀深厚的地方。独特的自然景观和人文景观驰名中外的八达岭、龙庆峡、康西草原、松山、古崖居、仓米古道、妫河漂流等旅游景区”两个不同类型产品的特性。 生活体现在： 园林的现代特色体现出时尚,小月河、元大都遗址的自然景观，赋予人,建筑,自然三者协调统一。 社区配套完备性,人性化体现居住的