梅县2012年基准地价更新项目(简化).docVIP

梅县2012年基准地价更新项目 成果汇报材料 梅县国土资源局 广东中地土地房地产评估咨询有限公司 二〇年月  第一节 项目工作概况 一、前期基础准备工作阶段（） 1）调查收集城市基本状况及历年城市基准地价应用成果、地价管理制度政策等基础分析资料。 2）根据的实际情况，结合城市地价管理的现有基础及更新需求制定并确定土地价格调查项目的工作方案、技术方案等。 3）按工作方案、技术方案确定资料调查收集工作总体目标，准备项目开展所需的资料调查相关表、册、清单及说明等。同时，理顺调查收集的资料来源渠道，明确资料调查的具体对象及工作开展要求。 4）明确落实资料调查收集工作的组织分工、技术要求等，形成具体指导资料调查工作开展的规范文件。 二、资料调查收集及整理阶段（2012年月～2012年月） （一）：等相关部门 （）外业调查资料收集情况 （1）调查的主要内容 调查的主要内容包括如下： 住宅小区的分布、具体位置（包括门牌号）、平均售价水平、市场租金水平、所在楼层、总楼层数、建设结构、建成年代、外装修、等级、占地面积、小区总建筑面积、周围交通情况等； 商业服务业网点的分布、市场租金水平、平均售价水平、商业楼层、总楼层数、建设结构、商服中心位置、商服中心等级、占地面积，营业面积、附属建筑面、经营规模及商业路线繁华度调查等； 工业厂房分布、位置、售价水平、租金水平、总楼层数、建设结构、建筑年代等； 农贸市场和集贸市场所在位置、繁华程度、专营（专业）市场、小商品市场分布图和市场名称、占地面积、营业额、摊位租金等； 工业园区分布，企业进驻情况，园区简介、工业园区土地开发有关费用（“五通一平”）等； 定级因素点、线、面状要素的实地核对。（调查形式采取实地逐一调查） 商业路段的铺位的租金和售价的调查。 三、地价分析、测算及相关工作开展阶段（2012年月～2012年月） 在调查资料的基础上，遵循土地估价规程、地价监测技术规范等文件的要求，具体开展地价分析测算及相关工作，过程如下： 1在对土地质量产生重要影响的主导因素进行归纳分析的基础上，确定商业、住宅及工业用地土地质量评价因素体系。 2采用派生特尔菲法分别确定土地质量评价因素因子权重。 3采用多因素定级法分别算出商业、住宅及工业各定级单元的综合分。 4划分各土地用途的地价区片：结合调查资料、多因素定级法综合分结果分析，在年基准地价成果的基础上，对范围商业、住宅、工业三种基本土地用途区片进行划分。 5布设地价控制点：根据资料调查情况和对梅县房地产市场开发现状的分析，结合外业调查和内业查档核证，布设地价控制点。 6样点地价测算参数的确定：根据收集到的资料，分析确定还原利率、容积率修正系数及各种评估方法需要的参数。 7测算地价的地价，其中商业及住宅一级地价运用收益还原法和假设开发法进行地价测算；工业一级地价运用成本逼近法和收益还原法进行地价测算； 8、利用调查收集到的商业样点地价资料，根据商业服务业的繁华程度确定商业路线价路段，并在其基础上测算商业路段的路线价，采用收益还原法和假设开发法进行商业路线价地价的测算。 9生成网格点地价 (1)以三角网插值为基本算法，运用“城市地价动态监测与基准地价更新系统”分别对商业、住宅和工业用地地价进行网格点插值。 (2)检查生成的网点地价，对照样点测算结果和多因素定级综合分结果趋势对不合理的局部进行相应的验证修改。 (3)再次运用系统进行网格点地价插值，最终得到三种用途网格点基准地价。 10根据调查收集到的梅县样点地价资料及各区的房地产水平分析，梅县全域范围按商业、住宅、工业三种用途分别划分为、、个级别。 （2012年月～2012年月）整理调查资料及地价测算相关成果，绘制初步成果及成果图件，含商业、住宅、工业用地的网格点基准地价图、的基准地价级别分布图及商业用地路线价区段分布图等。（2012年月～2012年月） 第节 项目初步成果梅县2012年基准地价更新的主要目标，是在年基准地价更新成果及已收集资料的基础上，根据当前的房地产市场水平及未来城市房地产市场发展和土地资产管理科学化的内在要求，网格点基准地价体系。该体系的建立，是通过地价控制点对地价的监测，运用三角网插值原理，按规格生成城市地价网格，并以多因素定级综合分结果为辅助为每个网格赋予价格值代表该网格范围内的地价。另外，由于商业地价的临路特性（临街的商铺与不临街的商铺价格存在一定的差异），需要对繁华度较高的路段进行路线价测算，以代表该路段临路部分的地价，不临路部分的地价套用商业网格点的地价。网格点地价结合商业路线价构成了城市网格点基准地价体系。本次基准地价评估的工作范围为以及梅县17个乡镇的建成区的范围内所有的土地。共涉及平方公里的土地（扣除水系面积） 范