不动产抵押评估操作实务(众联刘秋芬)重点.ppt

十、案例分析 案例： 2、成本逼近法 （4）投资利息： 根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为一年，土地取得费和相关税费于开发期初一次支付，土地开发费假定在开发期内均匀支付，利率按中国人民银行公布的一年期贷款利率为6%计算，则： 投资利息 （52.92+86.73）×1×6%+70×1×0.5×6% 10.48元/㎡ （5）投资利润： 通过对当地土地市场的调查和对土地开发利润情况的分析，结合待估宗地位置和利用性质，确定该宗地的投资利润率为20%，则： 投资利润 （52.92+86.73+70.00）×20% 41.93元/㎡ * 十、案例分析 案例： 2、成本逼近法 （6）土地增值收益 根据当前土地市场行情，确定待估宗地增值收益率为40%。 土地增值收益 （土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）×土地增值收益率 （52.92+86.73+70.00）×40% 83.86元/㎡ （7）无年期土地使用权价格 无限年期土地使用权 52.92+86.73+70.00+10.48+41.93+83.86 345.92元/㎡ * 十、案例分析 案例： 2、成本逼近法 （8）46.83年期土地使用权价格 46.83年期土地价格 345.92×[1-1/ 1+5.57% 46.83] 318.59元/㎡ （9）区位修正 经查区位修正系数表计算待估宗地区位修正系数为5.79%,故修正后待估宗地地价为: 地价 318.59× 1+5.79% 337.04元/㎡ * 十、案例分析 案例： 3、地价的确定 （1）地价确定的方法 采用基准地价系数修正法评估结果为202.78元/㎡,而采用成本逼近法评估结果为337.04元/㎡, 两者存在较大差异,经评估人员分析,两种方法虽然计算准确,可信度均较高,但因基准地价更新的时间较长，与实际地价上涨情况有一定的滞后，而成本逼近法更能反映实际情况。为了更准确地反映地价水平,应取两种方法结果的加权平均值为最终估价结果,即基准地价系数修正法权重为0.3,成本逼近法权重为0.7。 （2）估价结果 单位面积地价：202.78×0.3+337.04×0.7 296.76元/㎡ 待估宗地总地价：10203.5×296.76≈座机电话号码元 * 十、案例分析 （二）加油站 委估加油站宗地呈规则四边形，油站内建有一栋营业楼、一栋加油棚及一栋配套宿舍，宿舍位于营业楼的后部（南侧），营业楼与宿舍均为框架结构，楼高2层，竣工于2002年3月9日。营业楼与宿舍总建筑面积为953.95平方米（其中营业楼为502.01平方米，宿舍为451.94平方米），营业楼第一层为便利店及卫生间，第二层空置；宿舍楼第一层为办公、食堂、宿舍，第二层均为宿舍，共有宿舍约20间，宿舍无配套卫生间。水电及消防设施齐全，使用状况良好。 * 十、案例分析 计算过程 1 销售收入 根据委托方提供的资料，该加油站设有6个加油机、24个加油枪及6个加油罐，每个油罐储存容量为2万升，总容量为12万升，加油站储备有90#、93#、97#、98#四类汽油，0#柴油，为中南公司及839路大巴车指定加油点，现每天加油量约8万升，其中柴油、汽油各占50%，经营状况良好。 * 十、案例分析 * 十、案例分析 计算过程 对其前三年的主营业务收入进行分析，可以看出其年主营业务收入呈上升趋势，我们按前三年的平均值82,784,789元作为其正常运营的营业收入。 2 销售成本 销售成本为加油站商品购入价款。从上表中可以看出，主营业务成本占主营业务收入的90%，则： 销售成本 销售收入×90% 74,506,310元 3 运营费用 主要为管理费用，包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等，经测算按其销售收入的3%计取，即： 运营费用 销售收入×3% 2,483,543元 * 十、案例分析 计算过程 4 确定年折旧费 指加油设备正常运转期间每年的价值折旧，包括储油罐和加油机折旧。根据委托方提供的数据及现场调查，该加油站现有储油罐6个，加油机6台。 储油罐年折旧＝储油罐数×年每台折旧额 根据委托方提供的资料，该加油站储油罐及加油机等加油设备总价格为1,476,720元，按储油机器设备经济使用寿命20年，以直线折旧计，则： 年折旧额＝1,476,720/20＝73,836元 * 十、案例分析 计算过程 5 营业税金及附加 营业税金及附加为城建税及教育费附加，根据有关规定，该企业为一般纳税企业，其城建税及教育费附加按应交增值税的4%计算，增值税税率为17%，即： 营业税金及附加 （销售收入-销售成本）×17%×4% （82,784,789-74,506,310）×17%×4% 56,293元 6 营业利润 营