升龍国际商业销售方案(最新)9161111546244.docVIP

国际中心商业项目销售思路 目 录 第一部分：销售主线 第二部分：推售策略 第三部分：销售模式 第四部分：促销策略 第五部分：价格策略 第六部分：活动策略 第一部分：商业销售主线 一、重要节点： 正式公开推广时间：2008年9月23日 集中推广爆发：2008年10月份 升龙首批商铺认筹时间：10月7日起 开盘时间：2008年10月25日（第三周/星期六） 二、营销节点： 形象出街开盘引爆认筹造势 形象出街 开盘引爆 认筹造势 强力 强力“引爆论” 9月23—10月6日 商圈位置“中心论” 10月7日公开认筹 10月18—31日 10月25日惊世开盘 论战商业“聚合论” 10月7日—17日 销售目标——可售量分析 可售量分析 楼层 区域 总套数 总面积 均价 总金额 计售套数 计售面积 计售金额 推出套数比 推出面积比 水果行 杂货行 干海鲜 豆腐行 禽蛋行 猪肉行 其他肉行 蔬菜行 水盘鸡鸭 活鸡鸭 螺行 咸淡水鱼 生猛海鲜 第二部分：推售策略 一、整体推售策略： 1、认筹期间限量推出铺位，前期可进行大客户签约。解筹当日引起客户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位； 2、预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮； 3、按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之王，采用特殊的销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性； 二、整体推盘思路：先招商后销售，放长线钓大鱼，坚持首开必胜原则，“中开高走后调”开铺原则 积极培育市场，凝聚人气、商气，快速引爆市场、炒热市场，第一波造好胜势。以物业升值幅度大，抢购风跌起作明线；把树立高端城市商业形象，提高公司品牌影响力，增加客户购买的信心指数作为形象包装。同时进行全面招商，以主力商家的入驻，其他商家的相继入驻作为项目推广噱头，增加投资者的投资吸引力并最终促成销售，迅速回笼资金。 三、整体销控策略：快速实现招商，迅速推动销售，放量上市，逐层上涨，分节奏销控 首批全铺位集中推出，保证有足够的优质铺位供应，并使难销铺位提前消化。为了达到爆发式销售的目的，中后期需要制造限量供应的“供不应求”局面，根据销售节点进行价格策控，先难后易，重点引导，重点消化。快速回笼资金，为后期铺源奠定稳涨空间，营造喜悦升值前景； 四、推货量示意图 本年度推货量分析 批次 推出时间 可售套数 可售面积 可售金额 推出套数 推出面积 推出金额 推出套数比 推出面积比 备注 第一批 10月7日- 17日 397 24798.75 4.87 130 8402.72 1.556 33% 33.88% 第二批 10月18日- 31日 267 16396.03 3.314 44 2946.36 1.192 11% 11.88% 第三批 11月1日- 31日 223 13449.67 2.122 223 13449.67 2.122 56% 54.24% 原则定向，理论交叉 首次推出铺位 首次推出铺位 第二次推出铺位 第三次推出铺位 五、推货的依据： 1、第一批推出一层与二层铺位引爆市场。 第二批是在多人关注的情况下解筹，迅速达到商业至高点。推出首层部分街铺和二层部分铺位也是鉴于必须实现开门红的目的； 缺点是首层的好铺位去的过早，对于下面的货价格拉升少了基础支持。 3、第三批推出B区一二层剩余铺位。差价基本是大价差，不易拉升价格。 第三部分：销售模式 一、销售方式： 1、一二层采用返租、自营两种方式（如客户选择返租，则参加返租方式；如购买自营客户，则不参加返租活动） 2、三层待售，业态自我保留，拟定带租约销售； 3、铺王的位置采取一拖二的方式销售，剩余铺源中临政通路的铺位可采取a 、一拖二的方式销售 B、外街+内街的方式销售 实现均衡销售目标；其他铺位自然销售； 具体连铺销售方案如下：（详细情况见表格） 二、一、二层返租方式建议： 1、返租5年，每年6%，一次性返还总房款； 2、5年返租率合计为30%； 方案一：外街+内街铺（连铺销售） 序列 铺位号 单个铺位面积/㎡ 总面积/㎡ 1 1003+1005+1079+1080 46.59 46.39 47.43 48.7 189.11 2 1006+1007+1077+1078 45.83 46.39 52.83 52.37 197.42 3 B1008+B1009 46.87 46.31 　 　 93.18 4 B1010+B1011+B1072+B1073 46.39 46.39 53.64 54.9 201.32 5 B1012+B1013+B1070+B1071 46.39 42.64 52.83 53.64 195.5 6 B1015+B1016+B1067