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房地产开发经营与管理课程作业 1、房地产的含义及特性 答：房地产：一般认为，是地产和房产的合称，其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广义房地产包括地产和房产。 特性：1、位置固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性3、产品的政策属性和商品价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格影响因素复杂 2、房地产开发与经营的概念及特点 答：房地产开发是房地产业中的物质生产过程，它整合利用各种资源，形成生产、生活空间和环境，是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。房地产经营是对房地产这项资产的投资、开发、处置、使用及利用行为，包括其买卖、租赁、交换、抵押、典当、赠与、信托行为。广义的房地产经营包括房地产开发过程。 特征：综合性、长期性、地域性、风险性 3、房地产开发的参与者 答：1、房地产开发企业：包括投资者、开发商。2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门。 3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商 4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保）。 5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司。 6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。 4、房地产开发程序 答：1、投资决策分析阶段：①提出投资开发设想　②项目可行性研究；2、前期准备工作阶段：①获取土地使用权 ②征地与拆迁 ③工程勘察与设计 ④施工现场的“三通一平”或“七通一平” ⑤建筑工程招标；3、建设实施阶段：①组织施工　②工程监理　③竣工验收；4、租售及物业管理阶段：①房屋租售　②物业管理 5、房地产开发的行政管理内容 答：1、土地管理（国土资源管理部门）：①土地规划利用管理 ②土地开发管理 ③土地利用管理 ④土地权属管理 2、城市规划管理（城市管理管理部门）：①工程规划分类管理（界限控制和建设规范管理） ②配套设施同步规划（市政设施、公用设施） ③严格实施管理（工程建设规划许可证、竣工验收）3、建设管理（工程建设管理部门）：①市场准入管理 ②招标投标管理 ③工程建设管理 4、开发和市场管理（房产开发管理部门）：①市场准入管理 ②预售和销售管理 ③产权与产籍管理 ④物业管理市场监督管理 5、其他行政管理：①发改委 ②环保 ③园林绿化 ④市政及水务 ⑤工商 ⑥税务 6、房地产开发的行政管理和市场宏观调控 答：政府对房地产市场调控干预手段：①法律手段 ②经济手段：财政、税收、金融 ③行政手段：土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理及其他行政管理 7、房地产市场的内涵、构成要素、类型、特点 答：1、房地产市场的内涵 房地产交换的场所：房产、地产；有形、无形；生产流通全过程。 2、房地产市场的构成要素 主体（参与者）、客体（房地产商品和服务）、组织形式（交易场所） 3、房地产市场的类型 房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术） 4、房地产市场的特点 区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预 8、我国基本土地制度内容 答：我国基本土地制度包括土地所有制、土地使用制和土地国家管理制度。 土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式，它是整个土地制度的核心。土地所有制在法律上体现为土地所有权，即土地所有人在法律规定的范围内，对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利。从总体上看，土地所有制可分为土地公有制和土地私有制。 土地使用制是指人们在使用土地时所形成的经济关系，是对土地使用程序、条件和形式的规定。土地所有制在法律上体现为土地使用权。就土地使用权与土地所有权的关系而言，土地使用制分两权结合和两权分离两大类。在两权分离条件下，又有土地有偿使用和无偿使用制度。 土地国家管理制度是国家对全国土地在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。 9、房地产开发项目用地的获取方式及特点 答：主要有:出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。 　 1、国有土地使用权出让方式： （1）协议出让。特点：受主观因素影响大，缺乏公平竞争，地价往往偏低。 （2）招标出让。特点：招标人不说明自己的标底，投标人各自也不公开投标价在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。不一定“价高者得”，投标人只有一次机会。 （3）拍卖出让。特点：完全竞争、无主观因素影响、价高者得、多次报价。 （4）挂牌出让。特点：公开竞争、有一定的挂牌期限、价高得胜简便、节省。 2、土地使用权转让： （1）出售。特点：土地使用权出售方把土地使用权转移给购买方，购买方按等价交换原则向出售方支付相应的土地使用权转让金。 （2）交换。特点：双方转