2014年江油房地市场调查报告.docVIP

2014年江油房地产市场调查报告 （2014年3月） ————集团3月调研资料 目 录 第一章 江油房地产市场投资环境分析 第二章 江油房地产市场分析 第三章 结论及建议 第一章 江油房地产市场投资环境分析 1、江油概况 江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市30公里，成都160公里，市幅员面积2719平方千米，地理位置优越，气候条件宜人。江油市域总人口约90万人，常住人口基本与总人口持平，体现其在西部地区经济发展处于优势地位，2013年城市建成区面积40平方公里，城市人口达37万人，城市化率53%江油铁路运输条件十分优越，宝成铁路贯穿全境江油火车中心站为全国最大的县级市火车站。绵阳至江油高等级公路和绵广高速公路等构成江油公路的主干网络，驱车从绵阳到江油仅需30分钟绵阳南郊机场已开通上海、北京、广州等8个城市航线 李白故里，中国优秀旅游城市、四川历史文化名城，江油拥有李白文化、三国文化、道教文化、火药文化和红色文化等独特的旅游资源优势。 矿产丰富，有金、大理石、煤、石油、天然气、石灰石、硫铁矿、石英砂等 ，市工业开发区具有良好的能源、建材、天然气等为发展工业可利用的资源优势，其中探明的矿产资源有14种。江油是四川重要的天然气生产基地，年产天然气7亿m3。 水资源源丰富，区内涪江河年水流量48亿m3，平通河年流量7亿立米，自产水量18亿m3，地下水总量3.9亿m3，可开发的水资源总量18.76亿m3。 结论：矿产资源、水力资源2013年，实现地区GDP亿元，增长1%；实现财政收入亿元，增长%，实现地方财政一般预算收入亿元，增长%。规模工业企业193户，实现规模工业总产值381亿元、增长17%，规模工业增加值113亿元、增长14%实现服务业增加值97亿元、增长10.5%，社会消费品零售总额118.7亿元、增长15%，旅游总收入34亿元、增长58.9%。 结论：在四川的县级市中，江油的经济发展一流。 江油全市经济实力排在绵阳市前列，是绵阳副中心城市，工业发达。已形成冶金、机械、建材、化工、能源、食品等六大支柱产业攀长钢、四川国大、江油红狮模弛住宅工业有限公司九岭现代农业科技示范园、西屏獭兔养殖示范区等重大农业项目基本建成发挥效益 结论：江油投资环境良好，吸引了很多大型企业前去投资江油市已售土地中。2013年6月26日，江油市推出的纪念碑街西段南侧、乾元路南段西侧地块88亩，以总价1.2亿元成交，约138万元/亩，起价为120万元/亩。另一块位于西环线东侧、诗仙路南侧118亩，总价1.69亿元，约143万/亩起价为125万/亩。 2012年，全年商品房屋销售面积41.13万平方米。实现销售额16.76亿元。2013年，商品房销售面积万平方米，销售额亿元。（以上数据包含商业地产） 现有存量房源：，待售万平方米结论：。 江油 结论：目前统计开发量和存量需要2014年和2015年两年才能消化完成，但是考虑到2015年、2016年江油新增项目较少（大多数地块根据城市建设情况在2年内不具备出任条件，核心城区地块基本出让完毕，其他郊区基本不具备开发条件）的情况，因此，总体开发量比较合理，略有小风险。 6、购房客群分析 目前在售楼盘中，本地客户占80%以上，核心客户群体大部分属于改善性居住客户。有一定的购房消费经验，追求性价比较高的产品。购买群体主要来源于个体户、民营企业主以及从事当地优势产业的人群。 一、结论：。 江油的十二五规划预计江油城市人口将达到50万，但是其中很大一部分是靠农村人口转籍来完成的，现在的江油市场对于有特色、改善型的高端住宅还是有一定的需求；对于大众化，高容积率的中低端住宅已经没有了竞争优势。普通住宅开发的利润空间很小，项目的销售进度很慢，存在很大风险。虽然目前江油市场对联排以及花园洋房有一定的需求量，但是受规划容积率的限制，城区内不可能大量出现此类产品来供应市场,所以我们建议尝试培育新的板块。 龙凤水电站库区所处的青莲镇是四川的省级风景名胜区，因李白而蜚声中外。成绵乐城际高铁起于成都，沿宝成铁路引入江油，其中就有青莲站。该区块风景秀丽，又有文化积淀，高铁站建成后交通更加便利，发展潜力不容小觑。适合打造高端住宅区、旅游地产、养生地产等多重组合。但由于库区地势低洼开发成本较高，开拓新的市场也存在一定风险。 据了解已有多家公司看好青莲镇涪江边板块，其中一家企业签订了开发意向协议。鉴于我们良好的政府关系以及社会资源，江油市青莲镇涪江边的地块还是值得继续关注。 stressed that promoting the comprehensive revitalization should focus on economic construction as t