卖方毁约,房屋价款20%违约金全获支持——张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例.docVIP

卖方毁约，房屋总价款20%违约金全获支持—张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例 案情简介原告： 被告： 第三人：北京**房地产经纪有限公司，住所地北京市**区**大街**号办公楼**室。 原告诉称：审理结果《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。实际损失 法院在认定违约金数额上，优先考虑的是守约方的实际损失，这也是违约金补偿性的性质决定的。具体到现实中，这一点的举证较为艰难。一方面对于房屋损失可以进行官方评估，但是评估的结果不一定对守约方有利，且花费时间较长。另一方面可以从房屋周边房价变动角度出发，这一点虽不能作为原告损失的直接证据，却可成为法官认定原告损失及支持违约金数额的重要参考，这是我多年实践出的真知。权衡二者利与弊，趋利避害，与原告协商后我们最终选择后者，并找到涉案的北京某房地产经纪有限公司，请求该公司出具一份涉案房屋所在小区房屋价格变动说明，该证据对于最终违约金的全获支持起到极大的作用。 （二）被告合同履行情况 合同履行情况亦即合同履行程度。举证证明违约方房屋买卖合同履行程度不深，违约程度严重，在我看来，这是实现违约金最大化的又一利器。 本案被告见房价上涨，以各种借口拒绝网签，致使原告即买方在支付定金及首付款之后迟迟不能办理贷款面签及房屋过户手续，明显的违背了房屋买卖合同及补充协议的相关约定，此约定是双方当事人在意思自治的情况下做出的真实意思表示，合法有效，对双方当事人都具有约束力。被告以各种原因阻碍合同履行，在原告与中介公司多次协商的情况下仍无理拒绝，并要求增加购房款等过分要求，是无正当理由的合同违约行为，其履行程度浅，违约程度深，严重损害了原告的合法权益，应当按照合同约定支付违约金并赔偿原告因此造成的其他损失。 （三）被告过错程度 我国立法和司法实践均承认违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质。基于多年办案经验以及学习的法律知识，我认为，违约金的意义在于对履行利益的补偿，因此，本质意义上违约金应当是补偿性的违约金。另外，在确定违约金的基本性质为补偿性的同时，不排除当事人在公平、诚实信用原则的指导下，约定适用惩罚性的违约金。违约金的惩罚性，表明了它与赔偿金的基本区别。如果违约金只有补偿性而无惩罚性，那违约金的作用就基本上等同于约定的损害赔偿。从而抹煞了违约金所固有的特点，而不能有效地制裁违约行为，充分保护非违约方的利益。 基于此点考虑，我希望在被告违约心态上寻找突破口。深入挖掘案件细节后，我认为被告在违约情形上存在故意。本案中，原告依约履行本方的义务，但是原告多次要求、中介多次催促被告同原告方去办理贷款申请，被告一直推脱不予配合。在原告和中介公司已同意按其要求修改网签价格后，被告仍不同意配合办理贷款面签。原告屡次退让换来的却是被告步步紧逼。被告因房屋价格上涨，明确拒绝履行合同，以其言语行为表明其故意违约的心理态度。被告主动违约，主观过错大，存在主观恶意，应当通过违约金实现对其违约行为的有效制裁。 （四）原告的预期利益 因为被告的违约行为，导致合同不能继续履行，给原告造成重大经济损失，包括但不限于：保障服务费、评估费、物业交割费、中介费、误工费、交通费、律师费等等。经过对相关数据的分析，由于近期房价上涨，原告如想买到相同地段，品质相似的房屋，需要多支付60余万。由于被告的解约行为给原告的预期利益造成极大影响，一方面需要合同约定中的全额违约金进行弥补，另一方面被告还应向原告赔偿中介费损失及赔偿原告房屋增值部分65万元。 五 公平原则 在本案中，原被告于3月1日交付房屋当天，签订《补充声明》，约定：原告自2013年3月26日起向被告支付房屋租金至过户当日，且无论原告是否成功出租均需向被告支付租金。原告家境并不十分富裕，补充协议的签订给原告带来了巨大的经济负担及心理负担。原告一方面想将涉案房屋出租，却担心出租行为可能构成违约；另一方面又认为房屋不出租的话每天都要面临巨额租金，损失惨重。 原告到大成律师事务所找到我时表现出极度的痛苦、焦虑和矛盾。我一方面为原告做足心理工作，另一方面也提示给原告：原被告双方另行达成的补充协议可以从显失公平的角度解读，交付房屋本身就是合同约定的被告一方的义务，被告无权再收取租金。原告支付被告房屋价款的同时还向被告支付房屋租金，这种情况无疑造成利益严重失衡，有失公允。法院最终采纳了我的观点，认为原告2013年3月23日通知被告可以注销原网签重新办理，被告此后仍然拒绝办理面签造成双方履行迟延，按照双方《补充声明》的约定，此后的租金由被告自行承担。 （六）诚实信用原则 我认为，原被告双