经营性物业贷款及景区风景旅游项目投资风险分析--学位论文.docVIP

目 录 第一节 经营性物业贷款风险分析 2 一、浅析经营性物业贷款的风险控制 2 （一）什么是经营性物业贷款 2 （二）经营性物业贷款风险控制的重点内容 2 二、经营性物业抵押贷款的风险分析及审计重点 3 （一）经营性物业抵押贷款的业务背景和特点 4 （二）经营性物业抵押贷款存在的风险 4 （三）经营性物业抵押贷款的审计重点 5 三、小心“经营性物业抵押贷款” 6 四、商业银行防范经营性物业贷款风险的几点建议 9 （一）经营性物业贷款常见的风险 10 （二）风险的防范措施 11 第二节 景区风景旅游项目投资风险分析 12 一、旅游投资项目中的风险评价及防范研究 12 （一）旅游投资项目中存在的风险种类 13 （二）目前旅游投资项目风险评价防范的现状 13 （三）加强和提高旅游投资项目中风险评价和防范水平质量的建议 14 二、加强旅游项目风险管理的建议对策 15 （一）旅游投资项目的特点 15 （二）旅游投资项目的风险 16 （三）加强旅游投资项目风险管理的建议对策 18 三、医疗健康旅游城市综合体规划与投资风险管理 19 第一节 经营性物业贷款风险分析 从北上广的购物中心到县城综合体，商业地产一路高歌猛进，“经营性物业抵押贷款”也屡屡在侧身其间。但是，表面上看风平浪静，实则暗流涌动，风险也在悄悄聚集。 经营性贷款风险的“高发路段”有两处，一是对经营性物业的评估；二是贷后管理。 贷前评估 在经营性物业抵押贷款业务中，银行通常会先看是哪家房企要申请此类贷款，才会进入接下来的估值环节。 以时下最火爆的购物中心为例，贷前评估主要关注出租率、主力店的主要品牌、品类结构，还有租约是纯租金还是租金+扣点、背后的招商运营团队等。 购物中心的收益点主要包括主力店租金、小商铺租金、停车场租金和户外广告收入这几大块。成本主要包括前期的土地成本、规划和开发成本，还有后期的招商运营管理成本以及后续的维修费用。 经营性物业抵押贷款更看重租金收益，这通常被视为第一还款来源，而且租金水平也最能直观地反映出一个经营性物业的经营状况。 租金收益不够偿还利息，这是经营性物业抵押贷款遇到的最主要问题，这也是银行最头疼的。按照一个物业公平的市场价值计算，零售物业的平均回报率仅为3%-4%，好一点的购物中心也就5%左右。 当然，如果只计算土地成本和建安成本，不计算物业本身的增值部分，回报率会高一些。经营性物业整体的运营状况不佳，回报率低且回报期长，更多时候银行可能心有余而力不足。 上述假设还是物业满租。通常经营性物业的出租率很难达到100%.出租率最高的一线城市写字楼，最高能达到90%-95%；其次是购物中心，通常是在70%-80%；酒店业的平均入住率大约是70%，五星级酒店通常只有50%-60%.由于经营性物业的信息比较公开透明，租金水平、出租率的信息获取成本较低。事实上经营性物业的评估值很难造假。高力国际中国区评估及咨询部董事贺志蓉表示，第三方评估机构出来的评估值通常相差不大，即便有误差也会在一个相对合理的区间。 具体的经营性贷款发放的额度应主要依据物业还贷现金流确定，同时还应满足贷款抵押率要求。不同银行业务把握或稍有不同，但根据农业银行2010年12月关于经营性物业贷款项目的评估与管理要点的文件显示，最高不超过抵押物估值的70%，工业和仓储类物业不超过60%.对新建物业，贷款额度原则上不应超过物业的总投资。 至于经营性贷款期限，一般最长不超过10年，可根据物业实际经营情况予以适当宽限，但是宽限期最长不会超过两年。 经营性贷款，通常开发商只能拿到物业评估值的60%-70%的贷款。但是也能见到贷到评估值100%的极端情况。显然，这里面不排除双方里应外合用虚假合约、虚假信用证去忽悠银行。 调控袭来，最先受到冲击的肯定是开发贷，其次是个人住房按揭。经营物业的抵押贷款应该算是银行在房地产业务中最后被收缩的一块阵地。所以，有的开发商手里会留有一些经营性物业，以备不时之需。 当调控异常严厉时，开发贷几乎是不可能拿到。有时开发商在银行有授信，但是银行自己的额度非常紧张，这同样拿不到钱。但这时开发商申请经营性贷款获批的可能性则相对较大，可以救急。至于贷款的去向、用途是否全部用在抵押的物业上，银行多数会睁一只眼闭一只眼。 二次贷款 如果只是一次放贷，一个经营性物业只放一笔贷款，那风险还是相对可控的。实际操作中，有时出现一个经营性物业被拿去抵押了三次。 关于二次贷款，可以用商业地产规模最大的万达做一个背书。万达集团董事长王健林曾在公开场合表示，对于万达广场的10年期抵押贷款，除了满租开业时可以拿到一笔贷款，5年后因租金上涨还可以重新评估重新抵押，因此又可以获得一笔更高的抵押贷款。 物业在经营一段时间后，将其再次估值，二次估值通常会高于初始估值，然后开发商根据二次估值向银行