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正常情况下房地产15种融资方式简介 1：国内银行贷款 影响商业银行贷款的利率因素 中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款 担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款；保证书担保贷款保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。商业放贷的七大风险政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 流程如下：一、?贷款申请（一）?借款人资格（二）?申请贷款材料，包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一）借款人资格的核查（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理 2：国外银行贷款??我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。??目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织 IFAD 和亚洲开发银行 ADB 。亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。国际商业贷款一般包括两种形式： 一是由一两家国外金融机构提供的贷款；二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。外资银行五大关注点对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。关注高端物业，即（重点城市，重点物业和重点客户）。 国外银行贷款运作程序项目建议书- 可行性研究报告- 备选项目审批- 利用外资方案- 借用国外贷款项目的程序。3：民间借贷融资特点：形式上的分散、隐蔽性金额上的小规模性范围上局限性利率上的高低不一与随行就市借贷合约非格式化对偿债的硬约束性 我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险可行性强，为金融市场所快速接受房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得缺点：适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用开发商承担风险较大并非开创融资新渠道 第六章 房地产抵押融资抵押内涵：设定抵押的目的在于担保债权，抵押是债的担保的一种方式。抵押人不转移对抵押物的占有。抵押权人得以通过抵押物折价或以拍卖、变卖抵押的价款优先偿还。抵押流程：开发企业初始资金启动项目— 项目建设中随时抵押完工楼盘à抵押资金投入新楼盘建设à项目收入偿还银行借贷本金及利息。4：房地产典当融资典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。流程：审当、验当、收当、保管、赎当。五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。5：项目融资参与方：项目发起人（Project Sponsor）、项目公司、融资方（Borrower）、其他：承建商、购买者、法律顾问 Law Consultant 、融资顾问 Financial Adviser .特点：项目融资以项目为导向项目融资为无追索权或者有限追索权项目融资对项目发起人来说实现了更有效的风险分散。项目融资成本更高。融资模式直接安排模式：房地产开发商直接安排项目的融资，并直接承担相应的各种责任和义务。项目公司安排模式：开发商投资成立一个项目公司，再由该项目以自身名义与融资方签订融资方式，并有项目公司对项目的建设销售进行管理，并承担义务。以承购合同为基础的融资模式以产品支付为基础的融资模式：在融资方购买开发项目部分房产未来销售收入的权益的基础之上，并进行融资安排的模式。项目融资的程序：可行性分析à融资分析à融资模块选择à融资谈判à融资协议的执行à贷款偿还涉及的文件：信用协议、土地租赁合同、承建合同、支付协议、抵押担保协议、抵押转让协议、融资方的内部协议。主要成功策划理念高起点的市场定位、理论引导市场的先进营销方式、发现未来商业经营模式、发现社会投资空白点，引领全民投资新模式、媒体集中投放策略、恰当的入市时机，前期火爆的市场排队造势，销售时机把握得当。5：发行债券融资发行债券的程序：