投资性房地产评估实务与案例分析解析.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * - 评估对象 在建投资性房地产公允价值评估 《国际会计准则40号》（IAS40）第8条将“正在建设开发中并且建成后拟作为投资性房地产的在建工程”纳入投资性房地产科目核算，《国际评估准则2011》也紧跟国际会计准则的这一变化，专门针对在建投资性房地产制定了相应的评估准则IVS 233。 IVS 233认为，市场法和成本法很难适用于在建投资性房地产评估，假设开发法和现金流折现法被认为是相对合适的方法。这一观点有必要进一步讨论，国内评估师大多认可成本法的适用性。 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 创造价值 - 评估方法 方法选择 根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件，恰当选择评估方法。 把握好几个关键点 要确保最大限度地使“可观察输入值”客观真实地反映评估对象的实际情况； 案例、租约，以及租金水平的选取与预测，折现率等关键参数决定评估结论的可信度； 单一估值技术与多种估值技术； 评估结论既可能是一个确定值，也可能是一个区间值 。 交易费用不包含在公允价值中。 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 创造价值 - 评估方法 收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。 运用市场法评估投资性房地产时，应当建立价值可比基础，细化相关比较因素，包括交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约等，明确相关指标参数内涵。 市场法的运用及其基本要求 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 创造价值 - 评估方法 收益法的运用及其基本要求 对企业来自于投资性房地产的租金收益，以及当期产生的相应费用进行分析，合理判断租金收益与相应费用的匹配性，合理确定净收益。 投资性房地产的净收益是指租金中直接归属于评估对象所对应的房地产权益部分，不包括物业管理费、代垫水电费等其他项目，并恰当考虑免租期和租金收取方式的影响。 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 创造价值 - 评估方法 收益法的运用及其基本要求 关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。 关注租约的合法有效性，了解实际履行状况。对合法有效并实际履行的租约，预测未来净收益所使用的租约期内的租金应当采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金。当约定租金与市场租金水平存在较大差异时，应当分析其原因，并进行充分披露。 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 创造价值 - 评估方法 收益法的运用及其基本要求 应当根据建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，及有关法律、法规的规定，合理确定收益期限。 应当合理确定折现率。折现率应当反映评估基准日类似地区同类投资性房地产平均回报水平和评估对象的特定风险。折现率的口径应当与收益口径保持一致，并考虑租约、租期、租金等因素对折现率选取的影响。 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 创造价值 - 评估方法 关于房地关系 采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。 应当关注已出租的建筑物的会计核算中是否包含建筑物所对应的土地使用权。如果会计核算不包含土地使用权，应当提请企业管理层重新分类，或者在评估结论中扣除土地使用权的价值，并在评估报告中进行必要的披露。 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 创造价值 - 评估方法 排除特殊交易 采用市场法和收益法评估投资性房地产时，应当排除特殊交易情况的影响，包括非常规的融资、售后租回、特殊对价或折让等。 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 创造价值 - 评估方法 替代方法 运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用会计准则认可的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析意见的区别。 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 创造价值 - 评估披露 出具报告 根据《资产评估准则──评估报告》、《资产评估准则──不动