划拨土地交易与土地资产流失的经济分析002.doc

划拨土地交易与国有土地资产流失的经济分析 [摘 要] 划拨土地进入市场交易对于调剂土地市场余缺，活跃市场经济具有一定的积极作用，然而划拨土地隐形交易的存在及其诸多弊端致使土地市场建设障碍重重，本文通过供求理论对划拨土地交易进行经济学分析，探讨划拨土地公开交易的解决策略。 [关键词] 土地交易；土地有形市场；国有资产流失；经济分析 1 前 言 土地是人们最早用来从事经营活动的生产要素，因此人们对土地的交易方式投入了大量的精力。在经济发展的不同阶段，土地的交易方式也有所不同，无偿划拨代表了计划经济时期土地的管理和使用，协议批地则是在过渡时期的普遍做法，而招标、拍卖和挂牌已经越来越成为目前土地交易方式的主流。无偿划拨在特定的历史阶段有其存在的理由，但是如何解决因无偿划拨造成的土地资源浪费问题，已经成为利益再分配过程中不可回避的课题。随着土地市场的发展，划拨土地比较普遍地进入市场交易，为了确保土地市场的有序运转，城市政府一般都规定划拨土地必须实行公开交易。划拨土地进入市场交易在一定程度上拓宽了城市用地空间，盘活存量土地，调剂土地市场余缺，进一步挖掘和提高土地利用的潜力和效率，因此，逐步完善和规范划拨土地的交易是不断盘活国有土地资产的需要，也是土地市场发展的需要。 2 划拨土地交易的概念界定及其特点 划拨土地交易，一般认为是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其它各种方式依法取得的国有土地使用权单独或连同地上建筑物、其它附着物进行转让、出租、抵押、作价入股等交易活动。国土资源部规定，对原划拨用地，因发生转让、出租或改变用途后不再符合《划拨用地目录》的，应依法实行有偿使用。 划拨土地进入市场交易，是土地无偿使用向有偿使用过渡时必然会出现的情况，划拨土地的交易也是对土地管理二轨制问题的一种解决方式。在中国的社会主义市场经济中，土地的配置是以政府调节为主，市场调节为辅。在严格的政府管制的土地体制之下，留给市场调节的余地是非常小的，因此，划拨土地的交易机制存在以下几个方面的特点： （1）划拨土地使用权未经批准，不得进入土地市场交易；（2）划拨土地交易的土地用途受到管制，改变用途必须得到政府土地管理、规划管理等有关部门的批准；（3）划拨土地应实行公开交易，法律法规禁止私下交易，但由于经济利益的驱使隐形交易却依然存在；（4）划拨土地的所有权属于国有，进入市场须补交土地出让金。 3 划拨土地交易的经济学分析 3.1 土地供应数量与土地价格的关系 如图1土地市场的均衡与地价的决定所示，OP表示土地价格，OQ表示土地供应量，D是土地需求曲线，S是土地供给曲线，土地需求曲线与土地供给曲线的交点是土地市场的均衡点，它决定土地的均衡地租，即土地交易价格。我们假设，在一定的时期内，如果社会的需求信息得到完全表达，即土地市场能够完全反映需求信息，社会对土地的需求量是基本不变的，即需求曲线D不变，显然，这种情况下由土地供给曲线S决定土地价格。 图1 土地市场的均衡与地价的决定 根据土地交易和土地垄断的特点来分析土地市场的有关状况。在土地市场竞争条件下，土地的供应量在竞争价格P2水平时为Q2，此时市场达到均衡状态。在我国，土地属于国家或集体所有，很明显，土地属于准公共商品，土地市场不可能达到完全竞争状态，政府会在法律法规上限制土地的供应量或规定只允许某些地区或某些类别的土地可以上市，从而使得土地所有者（政府）处于垄断地位，并以此取得垄断收益。在土地垄断市场，土地的供应量只达到Q1（Q1远小于Q2），土地的垄断价格则高达P1（P1远大于P2）。此时土地所有者（政府）取得垄断收益P1ACP2，而土地需求方损失部分消费者剩余。根据土地稀缺理论，自然界可供利用的土地总量无法满足人类日益增长的土地需求，而城市土地的稀缺性在此基础上却进一步增强，为维持城市经济和社会的可持续发展，确保土地利用的效率和集约性，在城市可利用土地非常有限的状态下采取“非饱和供应”成为城市政府土地供应政策的必然选择，因此，土地垄断收益P1ACP2也是一个情理之中且符合公共利益的经济选择。 3.2 划拨土地交易隐形市场的存在 隐形土地市场是指在城市中以隐蔽的形式进行国有划拨土地使用权非法交易活动的地下市场或灰色市场。其具体形式包括：在出租、出卖房屋活动中隐含土地使用权的出租、转让；直接出租、转让国有划拨土地使用权；以国有划拨土地使用权入股与他人合办企业。土地隐形市场的形成主要来源于划拨土地使用权的地下转让，他们通过规避法律法规，从而吞享了土地的巨大收益，形成该部分土地国有其名私有其实的状况，迫使城市政府土地垄断收益难以形成，影响土地市场的正常发展。据1996 年全国非农业建设用地清查统计，1991 年至1996年期间，仅划拨土地使用权发生交易1455191 宗、用地面积19570