华阳地产项目可行性研究报告.doc

? ? ? ? ? ? ? 聚投实业“华阳大道74号项目”（暂定名） 项目可行性研究报告 ? ? ? ? ? ? 四川省聚投实业有限公司 二Ｏ一四年三月 ? 报告目录 ? 第一章　项目概况 第二章　项目开发建设及经营的组织实施计划 第三章　投资估算、经济性分析　　 第四章　风险及收益分析 第五章　结论和建议 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第一章 项目概况 一、项目主办单位概况 （一）、开发商名称：四川省聚投实业有限公司 （二）、法定代表：张九大 （三）、法定地址：成都市青羊区北大街88号1栋3单元3层附303号 （四）、注册资本：人民币贰亿元 （五）、经营范围：房地产开发，房屋建筑工程，物业管理，商务服务业 二、项目概况及背景 1、项目位置 项目位于国际城南区域核心区，也是天府新区主城区；同时属于天府新区、成都高新区、双流县三大核心板块。 2、项目用地及现状 　　华阳大道74号项目位于华阳大道74号及华阳大道三段74号，华阳大道74号地块占地面积20995平方米，华阳大道三段74号地块占地面积16791平方米，总合计37786平方米，计56.73亩。目前该地块属于城镇混合住宅用地，土地较为平整，为成熟地块。 3、项目周边配套 项目周边为高新区南延线，是目前成都最繁华的商业中心； 在天府新区主城区，“天府新区”的建设目标——成为继重庆两江新区、上海浦东新区等又一个国家级新区 ； 项目紧邻华阳商业广场，生活配套成熟； 项目周边有华西医院、省医院天府新区分院，医疗条件相当成熟； 项目目前周边成熟度高，配套齐全，发展潜力具大。 三、项目评估结论 （一） 评估结论 1、项目市场及建设条件 “华阳大道74号”项目所在区域房地产市场发展势头良好，近几年来区域内房地产开发密集，属成都城南片区地产开发热点区域。项目具备开发高品质楼盘的市场条件。 2、项目土地指标 项目地址：华阳大道74号，华阳大道三段74号； 占地面积：56.73亩 商业用地：11.43亩 住宅用地：45.3亩 项目容积率：住宅用地不大于3.5不小于1，商业不大于2不小于1 项目商业建筑面积15224，住宅建筑面积105594平方米 （二）项目分析 1、基本情况：???本案位于成都华阳，紧临天府大道，华阳居住区是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。紧临成都市高新区南延线，天府新区主城区，靠近双流县城，本案正处于这三个区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。2、区域消费能力分析：经济水平：??整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中等阶层，社会层次也以公务员及经商人士为主。??随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为中档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。3、客源定位：??本案属中档楼盘，大多数人都能接受的价格，客源面相对教宽，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：（一）?成都市区客源：??此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：　　20-30岁青年夫妻：有经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为首次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。这类客源主要选择小户型，但比例有限。??公务员员：此类人士具有社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。??白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套等较为关心。????30-50岁中年夫妻及退休夫妇带一小孩：此部分人有着一定的收入，追求宁静而舒适生活，对物业户型及功能有一定的要求。 小结：本地客源大多为首次或二次置业，且以标准户型为主要需求。（二）华阳和外地客源????此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型??华阳本地人士：此类人群大多为本地人员，收入稳定，开始学习注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对地段、交通、配套、环境较为注重。??华阳经商人士：华阳经济快速发展本地人士收入增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。 第二章 项目开发建设及经营的组织实施计划 一、建设期的安排： 根据同类一般项目的开发时间、开发规模及项目所在区域的市场可接受容量确定本项目的开发节奏，结合本项目的实际情况、开发商计划，本项目总