北郊房地产发展情调研报告.doc

西安城北房地产市场发展调研报告（见习） 一、城北曾经落后的原因 按照过去的西安市区域布局，东郊是纺织城，西郊是电子城，南郊是文化区，北郊是农业区。 在这样的规划下，其他城区都有巨大的发展，而城北却吃了这次产业定位的亏，建国后几十年间无发展。就是因为这个产业定位，导致城北在西安市民的印象里最差劲，首先是治安不好，外来人口多等，其次就是经济落后，公建配套缺乏，人居条件差。而相对其他城区，城北的经济、商业、科教文卫等，没有一样拿得出手，但是城北具有丰厚的历史文脉、良好的生态环境、丰富的土地资源，可供房地产发展的空间更大。近十几年来，城北走上了发展的快车道，不久的将来，相信城北就会赶“城东”超“城西”，能与城南、高新争辉。 二、逐渐崛起中的城北经济 由于西安北郊农业区的定位，在建国后的40年中，北郊的住宅、商服用房、写字楼等房屋建设，几乎没有任何大的发展。只是在道北和北二环之间有一些住宅小区，另外还有60多家大型仓库。 从上世纪九十年代初期，西安经济技术开发区于1993年设立，2000年2月被国务院批准为国家级开发区，2002年6月国务院又批准在开发区内设立了西北首家国家级陕西西安出口加工区。近几年，开发区的各项经济指标一直保持40%左右的增长速度，主要指标不仅在西安市历年经济目标评比中名列前茅，而且在中西部地区同类开发区中也居于前列。 ??? 随着时间的推移，城北配套方面的建设步伐越来越快，诸多大型超市、家电商家等零售商不断入驻该区，城北的配套逐步得以解决。在经开区设立后，由于城北经济的迅速发展，房地产业终于走上了发展道路。上世纪九十年代后期，一些眼光独到的开发商，看好城北的前景，把目光投向了这片沃土，开始了房地产开发。荣华集团、雅荷地产、安达地产、福安地产、海洋集团、海荣地产、首创置业、绿地西安、紫薇地产、高山流水集团等众多开发商，开发的明珠花园、雅荷花园、百花园、海洋小区、福安花园、海荣花园等房地产项目，初步改善了西安城北的人居环境。西安城北房地产业发展，诸如EE康城、凤城明珠、海荣豪佳花园、锦园新世纪、雅荷智能家园、凤凰新城等众多房地产项目如雨后春笋般涌现，给城北的人居环境涂上了新的一笔。目前，城北规划开发的房地产项目越来越多，一些嗅觉灵敏的开发商早已闻风而动圈好土地，在不长的时间内，城北就涌现出不少优秀楼盘，如利君V时代、新一代北城国际、天地时代广场、雅荷系列小区、白桦林居、西安印象等项目，这些优秀项目的开发，城北区域人气进一步聚集。而城市发展规划又不断为房地产的开发带来更多利好 从城北价格走势上可以看出，自07年开始，城北房市开始发力，并逐步进入快速发展的轨道，进入07年3500元/平米的价格之后，发展势头强劲，迅速的提高到现下的5600元/平米；尽管这个价格在西安仍算不上最高的的水平，但城北仍有巨大的发展空间，可以说正处于上涨的少年期。 4、城北房产市场未来的发展前景 未来的新北城，不仅是大西安的城市新中心、西安制造业基地，还将是一个最适合人居的生态居住地。在基础设施建设配套完善的同时，经发大厦、天地时代广场、利君V时代、赛高国际街区、经发国际会馆、中城国际文化俱乐部、西安城市运动公园等已经成为北城人的高端办公、休闲之地；白桦林居、雅荷春天、高山流水·幸福快车、华荣·风景大院、美都·香域、银池·花香丽舍、金源皇家园林、华远君城等一大批高品质楼盘，将成为居住的理想家园；交大经发中小学、西安中学、陕西师大锦园国际中小学、未央大学城等，将为北城市民提供浓厚的文化气息和服务，形成西连咸阳、东接临潼的大西安都市圈。 经济学家张宝通认为，作为新的中心市区，未来的服务业不仅要发展商贸、宾馆、餐饮、娱乐、文化、体育等传统服务业，而且要发展金融、保险、商务、办公、中介、信息、物流、房地产等现代服务业，要健全服务业体系，提高服务业比重，积极引进国外及东部服务业，承接和拓展服务外包，并用现代经营方式和信息技术改造服务业，提升服务业水平，未来的西安中央商务区将成为现代服务业的聚集地。 5、部分城北项目的概念赋予调查 本次调研区域以文璟路周边项目为核心，东至未央路；北起凤二路南至风一路，通过重点收集周边项目对产品宣传概念、卖点的定义，来观察城北目前房产的发展特点及透视区域内房产市场的发展前景。 星舍star: 星舍SOHO引入3G 无线网络系统，3 G强大的网络信号覆盖全楼。尖端的高科技含量创西安首席高端科技楼盘。以“环保、绿色、节能”三大低碳原则，引入太阳能光伏供电体系，为公共照明、楼外提LED 灯提供电力，摆脱无度浪费，真正引领节能低碳生活。外立面钢结构围合LED灯。 摆脱传统物业服务的非业主导向，完全以业主为核心，实行菜单式的个性化服务，确保在服务过程中的运营模式的最优化。 宣传概念：经开之首，城市之心 凤城一号