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保利包头房地产2011年半年报（亚豪机构） 亚豪年度观察 市场综述 第一节：政策及宏观市场 政策 2011年上半年全国房市的整体表现，可以用一个词来形容，那就是“无奈”,这也成为了全国房市继“暴利”“浮躁”之后的第三个“个性标签”，全国来看，限购政策的打击，造成开发商资金回笼难度进一步加大，造成了一线城市上半年成交价格的松动，如下半年调控政策如持续加紧的话，可能会成为一线城市房价进入下行通道的拐点。年初包头政府并未响应国家号召出台抑制楼市的细则，但全国性的“限购”政策出台之后随之而来的强大余波，仍造成了包头市销量的日渐萎靡，强压的调控政策之下，价格依然坚挺，但博弈之后的市场明显出现疲软，各项目销售业绩出现明显下滑，开发商徘徊在出货与据守之间。 2011年政策出台背景分析 政策出台前市场三大表现： 2010年房价快速上涨、各大中城市疯狂上涨 房地产市场调控抑制房价的“反向效果”明显 持续增长且难控的CPI导致贷款比重持续下降 2.宏观市场 （图一）2008年以来我国累计房地产投资增幅走势 （图二）2009年以来我国房地产开发投资月度走势 从月度情况来看， 截止11年4 月房地产开发完成投资4494 亿元，同比增长34.6%， 环比1-3 月下降2.2%，环比虽然出现回落，但房地产开发投资继续保持高位运行。 可见，2010年，对于各大房企来说无疑是黄金的一年，虽然经历了严厉的政策调控，但国家为保持宏观经济指标的高位运行、防止中国经济的“硬着陆”，地产政策并没有在10年下半年加码，但调控使得我国整体的宏观经济环境从流动性的空前泛滥转入了逐步回收的阶段，房地产投资逐渐趋于理性。 2011年全国经济发展的复杂及不确定行再次升级，更引起了中央政府对于地产界的深切关注，通胀指数连续数月的高位运行，加大了国家对于银行贷款的限制，下半年信贷紧缩的政策将会持续，必将进一步限制投资进入房地产行业。 （图三）2008年以来全国累计商品房新开工面积走势 （图四）2009年以来我国月度商品房新开工面积走势 从月度情况来看，截止4 月份全国房屋新开工面积为1.70 亿平方米，同比上涨29.6%，环比1-3 月份下降18.1%。预计未来几个月，主要受1000 万套保障房推动，房屋新开工面积还将保持相对高位。 11年1-4 月份，全国房地产开发企业房屋新开工面积5.68 亿平方米，同比增长24.4%， 较去年同期下降39.7 个百分点，增幅较1-3 月提高1 个百分点，增幅下滑有企稳迹象。一方面，受市场低迷预期影响，以及土地购置面积的减少，还有部分项目可能出现缓工，这一增幅还有回落的空间；今年将新开工1000 万套保障房，将会限制增幅明显下滑，估全年仍会保持15%以上的增幅。 （图五）2008年以来全国累计商品房销售面积走势 （图六）2009年以来我国商品房月度销售面积统计 截止4月份，全国商品房销售面积7255万平方米，较1-3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。 一般的市场规律，春季成交量有所反弹，尤其4月份会比3月份更高些，今年表现反常，说明多数开发商仍未采取明显的促销行动，而购房者也未摆脱观望情绪，同时限购、限贷、房贷紧缩等政策，确实限制了部分购房需求。我司认为，这种成交萎缩、价格僵持的局面难以持久，预计未来第三季度开发商的推货量会有所上升，成交会受到一定带动。 第二节：包头市场 1.土地市场动态： 10年上半年包头市土地供应 区域 宗数 面积 金额（万元） 均价（元/平米） 青山区 6 27232 6378 182 昆区 8 157047 9109 234 东河区 1 62991 10504 334 高新区 1 72871 14815 1196 九原区 1 155006 319467 1718 全市 17 475147 360273 533 10年上半年年包头市土地成交 区域 宗数 面积 金额（万元） 均价（元/平米） 青山区 5 9379 8801 559 昆区 7 50028 5755 433 高新区 1 72871 14815 1195 东河区 / / / / 九原区 2 287218 34485 887 全市 15 419496 63856 802 体量有限，无重量级地块入市：10年最大供应面积为青山区富强路西侧、友谊大街北侧地块（达18万平米），在经历了2006、2007两年的大规模土地交易（以高新区为首的保利拉菲公馆、东亚世纪城、京澳港帝景、名流项目）后，随着包头市房地产市场在2008年进入迟滞发展阶段，再到2009年各大开发商大规模拿地，10年包头市已然经历了大宗土地交易的时期，政府对于土地供应的态度从放宽变得