北京房地产市场析报告.doc

2009年度 北京房地产市场分析报告 北京中资房地产土地评估有限公司 二零零年一月   目 录 第一章 北京宏观经济形势 6 一、2009年经济运行的基本特点 6 二、经济运行中的需关注的问题 8 三、2010年北京市面临的经济发展环境 9 第二章 房地产相关法规政策分析 12 一、土地政策 12 二、廉租房、经济适用房保障建设 13 三、货币政策 15 四、财政政策 18 五、其他法律法规 19 六、2010年房地产相关政策预测 20 第三章 土地交易市场 23 一、2009年度北京土地供应情况分析 23 （一）土地供应总量 23 （二）土地供应导向 23 二、2009年度北京土地成交情况分析 24 三、2010年土地供应展望 27 第四章 2009年度北京房地产市场总体情况 29 一、房地产开发经营情况分析 29 （一）房地产开发投资保持稳定、高速增长 29 （二）房地产建设规模逐步恢复 30 （三）住宅销售市场快速升温 30 （四）金融贷款增长提速，定金及预收款增幅扩大 31 二、2009年北京销售楼盘排名 32 （一）房企销售金额十强 32 （二）房企销售面积十强 32 （三）项目销售金额十强 32 （四）北京项目销售面积十强 33 （五）区域销售排行榜 33 三、2009年北京房地产市场特点 34 （一）一级开发推动房地产开发投资高速增长 35 （二）资金充沛，土地抢手 35 （三）开发建设收缩放缓，供给增加仍显不足 35 （四）房地产交易同比量价齐升 35 （五）普通住宅消费主体不变，改善性需求得到释放 35 （六）存量房市场活跃，二手房力压新房唱主角 36 第五章 普通商品住宅市场 37 一、商品住宅供应分析 37 （一）商品住宅供应情况总述 37 （二）各城区供应分析 39 二、普通商品住宅需求分析 40 （一）北京商品住宅市场快速回暖，1-11月成交套数同比上涨112.4%，接近2007年水平 40 （二）中小户型成交比重增加，90平米以下成交套数占比增至42.8%，120-160户型成交比重同比明显萎缩 40 （三）高端住宅成交比重增加，20000元/平方米以上成交套数占比增加8.1个百分点 41 （四）“限外令”松动效果明显，外资在京购房占比5年来首次回升 42 （五）2009年供应明显不足，成交大幅增长，商品住宅供求矛盾加剧，销供比达到1.47：1 42 （六）2009年底可售量缩减至10万套，出清周期仅为7个月 43 （七）北京商品住宅月度排行榜TOP10项目成交套数占比为30%，市场集中度依旧较高 43 三、价格分析 43 （一）2009年北京商品住宅成交均价再创历史高点 43 （二）各区县预售普通商品住宅签约情况及价格水平 44 四、2010年普通商品住宅市场展望 45 （一）受价格上涨和政策不确定性的影响，商品住宅成交可能出现波动 46 （二）供应将稳步增长，但短期内仍面临供应不足的问题 46 （三）房价仍将维持上升走势，涨幅将放缓 46 第六章 保障性住房市场 47 一、2009年保障性住房市场情况分析 47 （一）宏观调控重视住房保障政策 47 （二）保障性住房供应分析 47 （三）保障性住房的分布分析 48 （四）各区县保障性住房 49 （五）保障性住房的预售情况 51 （六）保障性住房的影响及作用 51 二、2010年保障性住房的市场展望 54 第七章 高档公寓、别墅等高端市场 55 一、 高档住宅市场总体情况分析 55 （一）供应分析 55 （二） 需求分析 56 （三）销售价格分析 57 （四）高端住宅租金呈现有所下降 58 （五）2010年高档住宅市场展望 60 二、别墅市场 61 （一）别墅市场整体供求分析 61 （二）存量分析 64 （三）成交量分析 65 （四）成交金额和价格分析 65 （五）产品结构分析 66 （六）2010年别墅市场展望 68 第八章 写字楼市场 69 一、2009年北京写字楼整体供求情况分析 69 （一）供应情况 69 （二）需求情况 70 （三）销售价格 71 （四）租金和空置率 71 二、2009年写字楼市场的主要特点 73 （一）新增供应继续增加 73 （二）国有金融机构需求成主力，外资需求逐渐复苏 73 （三）大单支撑市场 74 三、2010年北京写字楼市场仍面临供应放量和部分区域租金下滑、空置上升的压力 75 第九章 商业用房市场 76 一、商业用房供应分析 76 二、商业用房需求分析 77 三、成交量及租售价格 79 （一）销售量和成交金额增加，销售均价有所下降 79 （二）租金下跌，2009年下半年租金下跌幅度有所遏制 80 （三）空置率上升，