房产律师分析物法案例.doc

房产律师分析物权法案例 物权法草案的出台真可谓一石激起千层浪受到社会各方强烈关注也使得广大置业者的强 烈期待《物权法》的正式实施。 近日《北京楼市》月刊就《物权法(草案)》中影响业主的一些 细节邀请了京城三位知名房产律师吴维丁(北京瀚文房产律师事务所主任中国知识产权理事会副 理事长)、孟宪生(北京仁和房产律师事务所副主任北京房产律师协会物业管理专业委员会副主任)、 杨在明(北京汉卓房产律师事务所房产律师)请他们从专业的角度进行评判。 记目前小区绿地、道路产权纠纷时有发生业主与物业公司之间的矛盾非常突出。草案对此 做了详细规定。请谈谈这些规定将产生的影响? 杨房产律师认为现实生活中由绿地、道路引发的纠纷之所以频频出现其中一个很重要的 因素就是产权界定不清。草案从法律方面保证小区绿地、道路作为整个物业的一部分不能受到侵 害从根本上树立绿地是小区业主的绿地、道路是小区业主的道路的观念从而回归到绿地、道路 属小区业主的本位上来。 对此吴、孟两位房产律师认为草案的规定基本上解决了长期困扰建筑物所有人的难题利 于化解纠纷、减少诉讼为建立和谐社会奠定了法律基础。 记有关停车位的纠纷也是层出不穷。我们注意到草案“没有约定或者约定不明确的除建 设单位等能够证明其享有所有权外属于业主共有”这一规定引起广泛争议请谈谈您的观点? 孟房产律师认为住宅小区的地下车库是小区的配套设施在交付后应当归业主共有。商业建 筑的车库可以归建设者所有建设者可以依法处分。当然这首先是公共政策问题。如果不认为归 业主共有可以规定由建设单位所有建设单位可以处分即或赠与业主、或卖给业主或出租给业 主。总之应当在法律上直接规定车库建造后初始登记的产权归属。 吴房产律师认为这一规定的立法本意是为了最大限度的维护业主的利益应值得肯定。但是 如果没有更加细致的配套法规或者司法解释出台并加以细化就很容易引发纠纷和不公正情况出 现。开发商和业主理论上虽说是平等主体但实际中却是完全不对等的。此时的“约定”完全失去 了其平等自由协商的本意而变成强者单方约束弱者的武器。如果真让会所、车库变成“从约定” 的话相当于给开发商撑腰那么业主的权益就岌岌可危了而且还会影响到整个房地产市场的发 展和稳定。所以对于会所、车库的权利归属不应该实行完全的“意思自治”建议采用“物权法定 主义”由法律明确规定其可能存在的各种情形及其权利的归属。 杨房产律师认为停车位的问题有些复杂草案的规定正是为了适应这种复杂性的需要所作 的变通 “法定”正是合同法与物权法的基本区别特征。这样的规定有点不伦不类。我倾向于停车位应属 于全体业主共有。但是这里边有一个技术性的难题如果停车位属于全体业主共有在实践中怎样 实现这种共有权?比如没有成立业主委员会的小区如何行使?业主单独行使共有权的话该如何行使? 这些问题都尚需做进一步探讨。 记随着经济的发展住宅改作商用可以带来更大的经济利益却给其他的邻居带来麻烦但 诉之法律却没有法律依据。草案的规定则非常细化请您结合事例谈谈对这一问题的看法? 吴房产律师举例说道比如甲住一楼乙住二楼甲在楼下开餐馆餐馆的排烟、排风、串味 等都会影响乙。乙为了避免餐馆排出的油烟串到自己家长期不敢开窗户室内通风等都因此成了 问题但是乙又无法制止甲的行为。同时如果来此就餐的外来人员较多的话会给小区安全和管理 带来很多问题。以前因为法律没有相关方面的明确规定大多请求居委会调解或通过行政途径解决 效果不甚理想。草案的规定让业主起诉起来有了明确的法律依据。但是草案对于“有利害关系” 如何界定却没有做出规定有待于在相关法规中进一步明确规定。对于未经业主同意擅自改作商用 的也没有规定明确的救济途径应该在此明确规定业主对于擅自将住宅改作商用的行为可以行使物 权请求权。 对何谓“有利害关系”杨房产律师也认为在现实中很难界定司法实践中更是难以具体操 作。比如某业主在位于第二层的自家住宅开设了公司我们可以认为第三层与第一层的相邻业主是 利害关系人那么处于同一楼栋的业主以及相隔更远地同一幢楼的其它业主是否是利害关系人?建 议应将这一条去掉。此外是住宅用房还是商业用房是从房屋的用途所作的分类本是《城市规 划法》调整的重要内容。对房屋的用途的改变意味着规划、设计的变更按照《城市规划法》的规 定应经过原审批机构的批准才能进行变更。按照物权法的规定房屋