商业地产整合营销报告.ppt

二、销售为先 营销部昨为开发企业最重要的部门之一，在整个公司架构中占据重要位置，肩负着项目形象推广、销售回款、信息收集、行业动态监控等工作，受项目开发节奏影响同时也反过来影响项目开发节奏，所以希望公司解决好营销部的权、责、利问题。只有这样才能不断提高营销部的工作效率。 三、加大招商力度 良好的招商效果能极大促进商业地产的快速去化！ 四、目前售楼处工作完成情况 1、答客问编制已完成。 2、销售说辞编制已完成。 3、售楼处值班制度已经实施。 4、培训材料已经整理完毕。 5、案场管理制度已经制定完毕。 6、置业顾问招聘工作正在开展。 7、接电接访制度已经制定并实施。 8、细分客户统计方法及表格已经制定。 9、晨会和晚会制度正在酝酿。 10、佣金制度编写已完成。 11、营销报告撰写已完成。 12、置业顾问激励措施已制定。 13、商铺转让合同及认购协议已完成。 14、售楼处建筑漫游动画宣传片已经约谈并获得报价单。 1、最新铺位划分图未完成。 2、业态规划图未完成。 3、价格策略及体系未完成价格表及销控未 制定。 4、推广策略及方案未完成。 5、老沙盘更换未完成。 6、开盘方案未完成 注：红色未完成部分需集团公司兄弟部门大力支持 汇报结束 2013年06月11日 八项举措 推广策略 价格策略 包租反本 团队建设 业态划分 主动行销 销售模式 圈层营销 节流： 通过柜台式销售体系的执行，利用对答式销控询问、现场SP、房号锁定、 恭喜售出等手段提升现场氛围增加谈判时间，直线提升成交比。 开源： 结合行销做法，有效拓展客源渠道，通过点对点式的客户拜访直线提 升来访数量，在节约媒体投放成本的同时能更有效精准投放。 4、销售模式策略 八项举措 推广策略 价格策略 包租反本 团队建设 业态划分 主动行销 销售模式 圈层营销 5、价格策略 市场不好走两端，对于目前市场买卖双方都有一个良性的共识，并就价格部分制定出比较契合的政策体系，一切围绕“开盘即高潮”做法进行。 价格的制定一定是以市场为依据、以成本及公司的回款要求为依据，房地产作为资金密集型行业考虑到资金净现值等因素有时卖得贵不如卖得快合算。 低开高走能使项目销售进入良性轨迹而高开低走则可能使项目销售陷入僵局。 项目价格确定 假如本案强调的是投资回报，故在此处，我们以租金和投资回报反算的模式来确定项目的销售价格！ 市场租金及采样 商铺名称 商铺面积（㎡） 年租金（万元） 单日租金（元/㎡/日） 雅芳 50 2 1.10 戈洛瑞丝 70 2 0.78 蝴蝶谷 70 3 1.17 红黄蓝 80 3 1.03 富妮来 150 5 0.91 莎莲妮 70 3 1.17 步步高裤业 45 2 1.22 苏慧洗化 70 3 1.17 欧维思 70 3 1.17 富安娜 120 6 1.37 星光宝贝 70 3 1.17 拐点外贸服饰 100 9 2.47 梧桐雨女装 50 2 1.10 猫人内衣 40 4 2.74 婷美内衣 40 4 2.74 金都窗帘 30 3 2.74 青春生活 30 2 1.83 零点舞后 20 3 4.11 天使贝贝 25 3 3.29 上海凤凰毛衫 30 4 3.65 米雅 30 5 4.57 市场租金加权计算 根据各家店铺租赁时间、租赁面积以及租赁形式的不同，对当前沛县家居市场租金价格进行加权求和～ 市场平均租金＝ Ａ１×　Ｐ１ Ａ２×　Ｐ２ Ａ３×　Ｐ３ Ａ４×　Ｐ４ Ａ５×　Ｐ５ Ａ６×　Ｐ６ …… ＝ 本案租金加权计算 不考虑CPI和GDP增长等因素，以当前市场租金做参考样本，则预计本案项目正常运营后，市场租金价格可达 —— 1.08元/天.㎡ 备注：按照以往惯例，前三年考虑到生铺 期及出租率，一般按照6折核算租金价格。 本案项目销售基础价格计算 （项目日租金× 365 x 市场平均出租率）÷投资回报= 备注：市场项目年投资回报率8%，预计12.5年回本。市场平均出租率按85% 左图为客户心理价位统计，可用客户心理价位对租金投资回报价格进行修正得出项目最终价位。 八项举措 推广策略 价格策略 包租反本 团队建设 业态划分 主动行销 销售模式 圈层营销 6、圈层营销策略 四线城市圈层效应非常明显，尤其是在历史文化底蕴比较深厚的沛县，合理利用 潜在客户可实现事半工倍。 ①狭义的圈层营销是指通过给客户返钱的手段推动客户介绍客户的行为②广意的圈层营销也叫全员营销则指通过返钱带动所有人员介绍客户包括和二手房公司及其他项目的置业顾问联动。 在销