当“旅游”遇见产”.docVIP

厦门房地产市场 ——当“旅游”碰撞“地产” 从2010年开始，国家对地产行业的调控力度进一步加大，到2011年第一季度，对房产调控的势态有增无减，无论是限购令还是存贷利率的上调，都给房地产商们敲响了警钟。 根据厦门房地产市场形式来看，调控导致住宅成交量的大幅度下跌，而整个楼市大环境已形成，短期内楼市低迷，成交低位的格局难有改变。在这样一个宏观调控制度下，越来越多的开发商们开始转向商业、旅游、文化等复合型地产开发模式，而旅游地产，作为一种新兴产业，正在得到越来越多开发商的青睐。 厦门作为一个现代化国际港口风景旅游城市，有着先天独厚的滨海自然景观，蓝天碧海、美丽的沙滩、自由飞翔的白鹭，是一座名副其实的“海上花园”。这是一座温馨而浪漫的小岛，也是一座充满活力的国际之城。鼓浪屿的闲适、白鹭洲的清波、南普陀的晚钟，这里有咖啡慢生活，也有商业快节奏。2011年全国宜居城市榜上厦门荣登榜首，充分说明作为一个旅游性城市厦门在全国乃至世界的地位。随着两岸经贸文化的往来越来越频繁，来厦旅游的台湾同胞越来越多，也有效促进了厦门旅游业的发展。 所谓旅游地产，顾名思义就是依托于周边丰富的旅游资源而建的，有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。据业内人士介绍，旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游地产的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关而另一面，旅游的人气效应又有力地构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售联结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间的互补互助关系非常重要。　 二、梦幻海岸，开启海岸新世界 一般而言，旅游地产的价值与旅客流量成正相关，与周围风景价值成正相关，同时也与客源地的交通成正相关。厦门作为一座海滨旅游城市，目前每年接待的游客总量将近3000万人次，阳光、海水、沙滩，形成一道亮丽的海滨风景地带。经过2008年新一轮的海岸线修测，目前厦门最新大陆线长度为194千米，海岛海岸线长32千米，岸线曲折、地质地貌类型多样，绝大部分为港湾淤泥岸线。 沿着环岛路一路骑行，你可以感受到凉凉的海风拂面，看白鹭自由地在海上翱翔，还能看到海上的货轮缓缓驶向港口码头；紧邻环岛路的是观音山海滨片区，这里有形状各异的主题沙雕公园，而近期位于观音山的福建最大人造沙滩“黄金沙滩”将扩容，还将引进一系列的沙滩旅游项目，踩着柔软的沙粒，面对着湛蓝的海水，来一次海上激流，给度假旅游带来无穷乐趣；而作为“活力生态港财智精英城”泛华·原山主人位于“福建第一漂”长泰马洋溪生态旅游区内，紧邻泛华·发现之旅国家级生态园区，北连马洋溪漂流和国家皮划艇训练基地；南依奇石揽胜，有着亚洲最大“佛”刻字的天成山；东临海拔近千米天竺山40平方公里国家森林公园。项目总占地650亩自然山体，周边山环水抱，内拥百亩生态茶园，规划全新形态的生态住宅产品为主，户户带私人无边界泳池、温泉SPA汤屋、发呆亭、树屋、负离子植栽区，有天有地。出自自然洋行首席Richard Zein之手的精工别墅与澳大利亚（深圳）柏涛环境艺术设计首席Sphinxter Lao Saldana以东南亚元素打造的新自然度假风格「热带雨林之家」风情园林，展现出独特建筑美学与浓郁度假气息。区域内交通便捷，融入厦门岛半小时经济圈。尽管旅游地产可为房企带来较高收益，然而，高收益同样意味着更高的风险。旅游地产的开发模式属于后期盈利型，由于地块通常远离中心城区，拿地政策优惠，通常前期土地投入较低，但由于基础建设投资巨大、后期运营成本高、收益周期冗长，对开发商的资金实力和运作能力是一个严峻考验。 “风险系数非常大，目前开发商拿下的都是二三线城市的郊区地块，其配套不完善，不可能马上就旺起来。”万联证券研发中心副总黄鹏认为，涉及旅游、商业地产的项目，其投资巨大，若在市况不佳时，可能会影响开发商的资金链。 以知名旅游地产开发商华侨城为例，其主营的主题公园+酒店+地产模式，一次性投入资金很大，营运成本较高，收益比较平稳，但成长性不是非常高。其盈利主要靠地产，每年贡献大约80%的利润，