上海别墅市场定策略分析.docVIP

目 录 摘 要 1 ABSTRACT 2 1 引言 3 2上海别墅市场结构分析 4 2.1 别墅市场界定 4 2.2 上海别墅市场发展历史 5 2.2.1 上海住宅市场的发展 5 2.2.2 别墅建设历程 6 2.2.3 别墅市场发展历史 7 2.3 上海别墅市场供求结构分析 9 2.3.1市场现状总体评价 9 2.3.2供给分析 10 2.3.3需求分析 10 2.4 区域分析 12 2.4.1 闵行 13 2.4.2 松江 14 2.4.3 青浦 14 2.4.4 浦东 14 2.4.5 南汇 15 2.4.6 城市中心区 15 2.5 市场未来发展趋势 16 3 定价理论基础 18 3.1 竞争定价理论 18 3.2 基于战略成本分析的定价 22 3.3 细分市场定价 24 3.4 价值定价理论 27 4 上海别墅市场常用定价策略介绍 30 4.1 成本定价策略 32 4.2 竞争导向定价策略 35 4.3 价值定价策略 37 4.4 动态灵活定价策略 41 4.4.1 开盘定价策略 41 4.4.2 尾盘定价策略 44 5 重点个案分析——“绿宝园” 46 5.1 个案背景介绍 46 5.2 个案定价实证分析 47 5.2.1 一期：从租赁入手 47 5.2.2 二期：销售上突破 47 5.2.3 三期：选择客户、缔造精品 48 5.2.4 一至三期市场推广情况汇总