厚街湖景花园项目定位报告.ppt

不同类型的房子 邻水第一排 占地约2万 17套 户均面积450 主产品：92套/户均面积：332㎡ 邻水第二排 占地1.9万 22套 户均面积300 山顶 占地约7000 8套 户均面积350 占地约3.4万 45套 户均面积300 TOHO、双拼别墅 占地约7000 容积率0.8 24套 户均面积230 基于价值最大化的主产品研究 基于扩大客户范围的产品延展 特色/亮点产品启动 TREE in HOUSE 唯一性——保留百年树种，建筑形态围绕树木、道路自由形成的不规则建筑形体 居住模式——Tree in House.利用院落/连廊/吹拔/天井等传统的元素符号更好的将环境与建筑融为一体 价格标杆 原则三：用适量创新产品引领市场，扩大客户层面。 大盘启动的原则： 3 北园社区增值举措 网格型规划/公共绿地 注重步行尺度的街道/社区环境 统一的美式建筑风格 4 苏珊城（旧金山/加利福尼亚州） 形象 规模 增值举措 启动区规模/10万平米 设计时间/2002 设计/ROMA事物所 市场取向/新市镇计划 开发目标/围绕河滨，形成传统的独立住宅滨水社区 游船码头/散步道/公共开放空间 统一的沿街商业店面 形成城市起居室的公共空间——社区广场/会所 4 苏珊城增值举措 游船码头 社区标志性建筑 社区广场公共开放空间 滨水社区的规划 5 第四区（休斯敦/得克萨斯州） 形象 规模 增值举措 总规模/50万平米 设计时间/1997 设计/StullLee 市场取向/旧城改造，取得新旧建筑的平衡，保持原有城市肌理 建筑形式/材料的统一 沿街商业+住宅复合功能 方格型布局 5 第四区增值举措 方格型规划 沿街商业+住宅复合功能 建筑形式/材料的统一 6 FairwayThe Sound （Twin Waters澳州） 形象 规模 造镇举措 总规模/157万平米 在自然湖面上与高尔夫球场中的居住的小区 在自家露台上钓鱼/在自家庭院打高尔夫/在自家花园玩耍 冲浪沙滩 高尔夫 原始植被 根据资源不同而形成多种户型 Villa Courtyard Premium Traditional 6 FairwayThe Sound 增值举措 不同资源的房子 水畔型 公园型 高尔夫生活型 6 FairwayThe Sound 增值举措 水岸意象 7 形象 规模 造镇举措 街区改造项目 设计时间/1998 设计/EDWA 美国第一个市区步行街 街道景观多样化 街景立面/建筑立面设计概念的提炼 公共艺术/装饰艺术 路标和指示系统 社区感和场所感的氛围营造 卡拉马祖商业街（卡拉马祖市/密歇根州） 卡拉马祖商业街 增值举措 7 道路系统/场所感的营造 标识系统/标志 便利的交通 8 第三大街（圣莫尼卡/加利福尼亚州） 形象 规模 造镇举措 街区改造项目 设计时间/1990 设计/ROMA 滨海区零售商业街区 零售/餐饮/娱乐作为城市复兴的重要策略 创造良好的场所体验 宜人的设计空间尺度 街景立面/建筑立面设计概念的提炼 公共艺术/装饰艺术 路标和指示系统 8 第三大街增值举措 统一的道路标识系统 标识系统/标志 室内外的融合 项目定位的差异化方向 通过参照国际案例，以美国精神打造适合东莞人日常居住的社区，并通过不遗余力的赠送面积来给客户提供价值，从而在地产发展模式和营销模式上与对手形成差异化，最终实现超越竞争。 VS 赝品＋附送 第一居所 港式＋GOLF 第二居所 Action： 造镇计划 短期目标：建立轰动效应 建立充分的竞争优势 项目启动模式 实现 原则一：高端入市。树立形象，制造价格标杆。 原则二：进入性优先。 原则三：用适量创新产品引领市场，扩大客户层面。 原则四：控制规模，制造稀缺。 作为领导者的大盘启动的原则： 竞争聚焦 差异化定位 启动区 后续延展 如何造镇 启动区位 启动配置 启动产品 案例 C——标准化住宅区 占地面积：约5.4万平米 容积率：1.4 建筑面积：约7.56万平米 建筑类型：洋房（≤12层） A B C B——高档住宅区 占地面积：4.0万平米 建筑容积率：1 建筑面积：4.0万平米 建筑类型：多层（3-5层） A——滨水住区 占地面积：26.5万平米 容积率： ≤ 0.4 建筑面积：约10.3万平米 建筑类型：HOUSE 造镇——用地分析——容积率分解 造镇——用地分析——规划布局组团的确立 Block1 Block2 Block3 Block6 Block5 Block4 小高层 叠拼+多层 别墅楼王 别墅 别墅 别墅 产品形式 1.5 1 0.4 0.4 0.4 0.4 容积率限制