安阳滑县项目分析报告.doc

安阳滑县197亩项目分析报告 上海房可美营销代理有限公司 2016.3 目 录 项目地块概况 项目周边情况 项目SWOT分析 项目目标客户群分析 本项目目标客户群分析 在售项目市调 七、项目开发建议 项目地块概况 ﹡地块位于滑兴路以东，黄河路以南交叉口东南方位，项目三面临路，占地197亩，容积率2.8，建筑面积约37万方，拟分两期开发，一期15万方、二期15万方和7万方商业。 ﹡项目距离县长途汽车站1.3公里，距离县重点中学及小学3公里，距离县医院3.8公里，距离县委（老城区）7.5公里，区位位于县城向东发展的新城区核心地段，地理位置优越，周边配套完善。 ﹡地块现状：1、厂房需要拆除；2、地块基本平整，有部分路面硬化；3、存留部分绿植； 项目周边情况 如图所示： 1、蓝色、黄色标为：西面为滑兴路此为县城出入主干道，北面为繁华的黄河路，东面为规划路 2、1号地块为规划中的文化广场和特色商业街。 3、2号地块为投资10亿元的五洲产业园区项目。 4、3号地块为规划中的水上游乐园项目。 5、4号地块为安置别墅区，均已入住。 三、项目SWOT分析 优势： 地块基本平整，有厂房需要拆除，部分路面硬化； 2、地块紧邻主干道，周边路网发达，交通便利； 3、位于新东区，周边生活配套完善，升值潜力巨大； 4、地块方正，便于规划，适合开发高品质社区； 劣势： 地理位置目前稍偏，人们对新东区尚未普遍认可； 地块周边区域价值还未得到体现，客户心理抗性较大； 机会： 属于发展规划的主要方向，未来东区将成为最受关注的核心板块，发展潜力和升值空间极大； 项目以北为城关老城区，人口分布密集，区域市场内潜在客户多，市场发展趋势好； 威胁： 周边项目虽然不多，但已有大项目和知名项目进驻，竞争激烈； 市场上开发项目众多，投放量较大，购买群体以大量的乡镇村民为主，随着客群和消费潜力的不断被挖掘，市场存在购买后续乏力的可能性； 建议新区开发量较大，地产项目均在新区，需对产品进行可行性规划和差异化配置，谨慎入市； 四、项目目标客群分析 滑县人口众多，主要以乡镇农村购房群体为主，整体置业观念落后，主要经济来源为种地和外出务工收入。他们考虑进城置业的主要目的为：1.子女结婚、教育问题；2.改善居住环境，享受城区便利配套； 购房群体特点分析： 1、公务员、企事业单位领导：此类人群收入稳定，有一定经济基础，对生活质量和品位较为注重，多以二次置业，考虑中高端楼盘，对交通便利程度、规划、配套设施、地段、环境物业管理较为重视，注重对子女的教育。受政策方面影响，此类人群购买逐渐减少。 2、普通工薪阶层：教师、医生、普通企业职工等，此类人群经济实力一般，多为首次置业或改善型置业，对价格、地段、配套设施较为注重，多倾向于选择中低端产品。 3、城乡个体户、小老板：此类人群经济实力较强，追求较高的生活享受，通常会选择高档住宅，大部分有私家车，对小区环境、档次、配套、地段、交通、物业服务等比较看重。 4、外出务工人员：此类群体常年在外工作，老人和小孩一般都留守在老家，具有一定的见识和投资理念。多为改善居住条件和解决子女教育问题，对价格、交通、配套、户型面积较为看重。 5、各乡镇村民 以种地为主，经济基础较弱，向往县城的便利生活，多为子女结婚购置。比较看重价格、交通条件和周边配套，对物业服务、小区规划方面尚未形成认识。 五、本案目标客群分析 1、购买客群： （1）东、东北方向乡镇进城置业群体； （2）项目周边部分城关老城区原住民； （3）追求高品质、高生活享受的个体户、小老板； （4）公务员、工薪阶层 2、需求特点： （1）项目定位适合大众群体，乡镇群体和公务员、工薪阶层看好新东区区域价值，看好项目发展潜力和空间； （2）周边城关老城区原住民在此区域已生活习惯，对此区域高度认可； （3）个体户、小老板等高收入人群对项目品质、高端产品较为满意，对新东区发展也比较看好； 六、在售项目市调 序号 项目名称 面积区间 产品类型 销售均价 备注 1 开元盛世 115-183m2 多层、小高层、商铺 3200元/m2 入市多年，目前正在清盘销售 2 江南绿城 109-138m2 多层、小高层、小户型、高层 3400元/m2 一期售馨，二期入市 3 建业·壹号城邦 116-137m2 多层、小高层、商铺、高层 3200元/m2 一期共9栋，4栋售馨，5栋在售 4 科森·星河湾 90-256m2 多层、小高