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资金等值计算练习： 某开发商获得10万元贷款，偿还期5年，年利率10％，试比较以下四种还款方式的还款总额及还款额的现值： 每年末还2万本金及所欠利息； 每年末只还所欠利息，本金在5年末一次还清； 每年末等额偿还本金和利息； 第五年末一次还清本金和利息。 某公司欲购买一转让地块，对方提出两种付款方式： 一次支付25万美元； 签约时付费5万美元，两年地块开发完成后，按租金收入60万美元的6％提成（从第三年末到第十二年末）， 如果资金利率为10％，那么从经济角度应选择哪种付款方式？ 某家庭以3500元/平方米的价格购买了一套建筑面积为80平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，年利率为6％，抵押贷款价值比例为70％。月还款常数为0.65％，抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余贷款是多少？ 某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前3年楼价款付款比例分别为15%、25%和60％，第4年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，并预计在今后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12％，贴现率为16％。收支状况如表，试计算该投资项目的净现金流量及其现值之和。（设收支均发生在年初） 年份 4 5 6－18 19 20 转售收入 1600 转售成本 150 装修费用 60 200 财务分析练习： 某项目初始投资为8000万元，在第一年末现金流入为2000万元，现金流出为1000万元，第二年末现金流入3000万元，现金流出为500万元，第三、四年末均为4000万元和200万元，请计算项目的FNPV、FNAV、FNPVR、FIRR、 FERR、 DPP。（贴现率12％，再投资收益率8％） 年份 合计 0 1 2 3 4 投资 8000 8000 现金流入 13000 2000 3000 4000 4000 现金流出 9900 8000 1000 500 200 200 净现金流量 3100 -8000 1000 2500 3800 3800 累计净现金流量 -8000 -7000 -4500 -700 3100 贴现率： 0.12 FNPV 5.575476 -8000 892.86 1992.98 2704.76 2414.97 累计FNPV -8000 -7107.14 -5114.16 -2409.39 5.58 某公司购买一写字楼用于出租经营，投资与经营期收入如表，如果当前房地产市场写字楼的投资收益率为18％，试计算项目的FIRR 和FNPV ，判断其可行性，若经营期内年平均通货膨胀率为5％，公司的实际收益率是多少？ 年末 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 购楼投资 24450 净租金收入 4500 4700 5000 5100 4900 5100 5300 4900 4800 4300 净转售收入 16000 某开发项目规划建设用地面积为3000平方米，总容积率为5.5，项目开发周期为1.5年，购买土地后立即开工，工期1年，销售期0.5年，地价为1000万元，购买土地使用权的手续费为地价的1.5％，项目开发总成本为2000元/平方米，开发商市场推广费为开发成本的3.5％，贷款利率为10％，销售代理费用为销售收入的2.5％，销售税费为销售收入的5.48％，项目的平均售价为5000元/平方米，项目可销售面积比例为90％，开发商的成本利润率是多少？ 某开发商拟购置一块商场用地，土地面积为3000平方米，容积率为3，预计建造成本为3200元/平方米，开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造成本在开发期均匀投入，贷款利率为15％，专业人员费用为建造成本的10％，出售成本和出售过程中的税费分别为总销售收入的2.5％和6.5％，获取土地的相关费用为地价的1.2％，项目销售、出租的建筑面积分别占总建筑面积的60％和40％，按建筑面积计算售价为10000元/平方米，月租金为250元/平方米，建筑物可租售面积系数为0.75，商场的投资收益率为16％，开发成本利润率为50％，开发商能承受的地价是多少？ A开发商以3500万元的价格获得一宗七通一平的土地，面积4000平方米，使用年限50年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由B集团负责投资建设房屋（含设备安装费），并在项目投入运营后由B集团经营，B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿移交给A开发商。 B集团的估算数据如下：房屋建设成本为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造成本的10％，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5％，建设期3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均