2011年10份以来房地产市场综述.docVIP

2011年10月份以来房地产市场综述 一、全国政策、信息及分析 1、地方债出台，对房地产业影响深远。 10月20日，财政部发布了《2011年地方政府自行发债试点办法》规定，上海市、浙江省、广东省、深圳市成为地方政府自行发债试点，期限为3年5年，分别占50%。 在改革开放后，不少地方政府在上世纪80年代末期曾大量自主发行地方债，强行摊给基层单位，弄得企业怨声载道，因此在1993年这一行为被国务院制止。总理温家宝抵达俄罗斯圣彼得堡，准备出席上海合作组织成员国总理第十次会议。温家宝在圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。海外债券价格大跌，国内外金融市场上的信贷、信托、海外债的收紧，加上销售低迷，年底房企面临的资金压力会更加严重。　　 截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建商品住宅库存总量达4045万平方米，同比增长约30.77%。 财政部公布去年114户企业检查，部分房地产企业存在销售收入不实、多计成本费用、少缴或迟缴税款等问题。包括恒大地产、远洋地产、中信地产在内的多家大型房企少缴迟缴税款共计逾20亿元。多家知名房产企业被点名，广东宏远、中粮地产等企业已被处以罚款形式的行政处罚。条 10月24日建管局通知，青岛有68个在建项目涉嫌违规发放农民工工资。市内四区涉及中南世纪城一期、万科城、远雄国际广场、万科蓝山、诺德广场、绿城·理想之城、海信淮安郡东区等工程。 市场部分析：这从侧面证明开发商资金不足。年底结账的资金需求还将促使开发商继续降价销售以便及时回款。 4、10月份以来，青岛多数银行首套房贷利率都上浮了10%，二套房房贷利率上浮了20%以上，最多的二套房利率上浮达30%。 市场部分析：贷款加息将加速房价下跌。 三、分析 1、我国宏观经济增速下降。 10月中旬巴西淡水河谷主动向中国企业下调矿价，这是三大矿山实行灵活定价模式下在价格方面的首次妥协 2、房地产调控政策仍将持续。 温总理在俄罗斯的讲话、允许地方发债、信托收紧、开发贷款收紧、首套房利率上浮这些事情，都表明调控政策没有松动。如果调控使得房地产泡沫迅速被挤出，对我公司这样手中没有地的开发商而言，显然是好事，我们可以以较低的价格获取土地，可选择开发的项目也会大大增加，等2年左右地产泡沫挤光后，市场可以健康发展了，正好以理想的价格销售房屋，做到低成本切入，高利润出手。 3、青岛新建房屋存量巨大，房价将继续下跌。 新房存量1500多万平米，10月份销量只有85万平米，存销比接近17.6，即开发商需要17.6个月才能收回房款，远远高于正常值（一般6-9个月回款）。这就预示房价仍将下跌。 4、虽然房价短期下跌，但开发商仍然有利可图。 虽然销售压力较大，但是经我们多次大范围调研，发现只要开发商肯降低价格（名义上是打折等优惠政策），销量还是有保证的。其实目前青岛所有项目，不论开发商如何降价，根据一般的开发成本推算，尚无一家开发商是低于成本价销售的，所谓降价或者打折，只是减少利润而已，但仍然赢利。 另外，与北上广等一线城市7折甚至于6折的巨幅优惠政策相比，青岛房价打折多在9折以上，虽然有的项目宣传75折起价，经我们现场调研，实际售价打折程度并不高，房价同比依然是上涨的。可见青岛的房地产市场比一线城市还要坚挺。 5、长期来看，房价必然上涨。 房价上涨有一个基本因素，就是货币长期贬值的趋势。不论从发达国家还是发展中国家的历史来看，货币购买力长期以来都是逐渐下降的。而房屋作为重要的投资对象，在抗通胀的前提下，既可使用又可出租，极其适合各类投资者持有，因此以较长的周期来看，房价必然上涨。 目前来看，我国允许发行地方债，如果发债规模失控、运用效果差，到了还债高峰期，中央政府只能增加基础货币投放或继续扩大发债规模来帮助地方还债，从而造成明显的通货膨胀，而为了减轻政府与国企的债务负担，即使有通胀，利率也不会很高，很可能仍是实际负利率，因此房价可能短期下降，几年后将因抗通胀功能而大涨。 从明后年来看，限购令不可能长期实施，贷款限制也不会长期存在，一旦上述政策解除，房价也会产生报复性反弹。 市场部 2011-11-15 the Communist Party of China, and a deep understanding of the partys nature, purpose, guiding principles, goals, organization, good style, deeply understand the conditions, rights and