内江项目产品规调研报告.docVIP

内江项目产品规划调研报告 本报告的目标 有效控制风险，资金回笼快速化和利润最大化 本报告主要解决有关项目的三个问题： 1、项目的预计销售价格？ 2、项目的建筑类别及面积配比？ 3、产品设计及户型设计建议？ 产品定价 采用与内江房地产类比楼盘的位置、配套、交通、楼盘规模、户型设计、销售情况六个因素定级评分，再通过各因素的权重计算出各楼盘的得分，然后定量计算出楼盘的销售均价； 可比楼盘综合因素量化统计表： 因素/权重 加州蓝湾 金山国际 汉安国际 尚华名城 翰林世家 本 案 位置/0.5 8 8 8 6 8 6 配套/0.3 6 8 8 7 6 6 交通/0.3 6 8 8 8 10 7 规模/0.1 6 8 8 8 4 8 户型/0.2 8 8 8 8 6 8 景观/0.3 10 6 6 6 8 6 总得分＝ 权重×评分 12.8 13 13 11.7 12.8 11.1 销售均价 2700 2600 2650 2500 2900 ？ 说明：预设本案的户型评分为8分； 当地市场多、高层产品售价无区别； 本案产品销售均价＝ 五个类比楼盘相应产品均价之和×本案总得分/五个类比楼盘总得分之和 所以，可以计算出： 多层、高层住宅均价＝2340元/㎡ 当地汽车车位的价格约为5－6万/个，汽车车库约为6－7万/个； 由在售楼盘社区底铺一般在5000－6000元/平方米，结合地段可以大约推断出， 项目底铺价格应该在5500元/平方米 根据对当地市场的调研，可以得出以下结论： 多个大盘集中在去年下半年至今年上半年开盘销售，土地也都为近两年大量供应， 所以，供应量会快速放大； 去年下半年开盘的楼盘，多数项目的销售价格未有上涨，从中也可反应出各项目的销售压力； 产品形态规划 （一）产品开发形态组合 项目可能的开发形态包括多层、小高层和高层三种；以下是可能的产品组合： 商铺的规划和面积与现有的规划建议相同，不做大的调整； 第一种开发方案：全部建多层； 第二种开发方案：全部建小高层； 第三种开发方案：全部建高层； 分析：按照原有的规划方案； 第四种开发方案：建多层和小高层； 第五种开发方案：建多层和高层； 第六种开发方案：建多层、小高层和高层的混合体； （二）各形态组合的投资收益分析 根据土地的属性及建筑规划设计的可行性确定各种可能的产品形态开发组合及最优产品比例；再测算各开发组合投资收益，平衡点和敏感性分析，进行定量的风险评估；根据销售周期、潜在风险、投资收益、资金压力综合评价作出定性风险评估； 项目开发成本构成 成本项目 包含项目 （一）土地成本 土地使用权出让金、征地补偿费、土地契税 （二）建安工程费 土建及装修工程费、水电安装、电梯、消防 （三）前期工程费 可行性研究费、规划勘测设计费、三通一平费 （四）基础设施配套费 道路工程、排水管道工程、河涌改造工程、中小桥、绿化工程、供水工程、供电工程、电信工程、煤气工程 （五）公建配套费 变电站、垃圾集散点、路灯配电室、居民委员会 （六）不可预见费 公共关系等费用 （七）开发期间税费 城市建设配套费、营业税、供水管网补偿费、供电用电负荷费、工程质量与施工安全监督费、其他税费 （八）开发费 管理费用、销售推广费用、贷款利息 （九）投资总额合计 一至八项所有费用之和 根据内江当地情况和政府公布的成本范围，测算出各项开发成本： 总建筑面积（因变量）㎡ 投资总成本（万） 总销售额（万） 毛利润（万） 利润率/亏损率 40000 11634 10250 －1384 －11.9% 50000 13112 12426 －686 －5.3％ 60000 14590 14602 126 0％ 80000 17545 18954 141 8.0％ 结论：通过模型测算，如果全部建多层，总建筑面积增大的情况下，亏损额下降很快，到60000㎡即盈亏平衡；当然测算以上只是理论上的，因为多层容积率超过1.6，产品就难以规划； 2、第三种开发方案：全部建小高层； 通过建立投资收益测算的数学模型，在全部建多层的情况下，可以计算出变量－总建筑面积的变动对投资收益的影响： 总建筑面积（因变量）㎡ 投资总成本（万） 总销售额（万） 毛利润（万） 利润率/亏损率 60000 16752 14602 －2150 －12.8% 70000 18591 16779 －1812 －9.4％ 80000 20429 18955 -1474 －7.2％ 90000 22267 21131 -1136 －5.1％ 100000 24106 23307 -798