策划方案-东营清风湖主题策划报告书.docVIP

东营·清风湖地块报告之 主题策划报告 北京九鼎轩投资顾问有限公司 2009-1-10 目录 项目环境分析 1．地块环境条件（地块印象） 1．1 土地性质综述 1．2 地块周围景观 1．2．1 自然景观 东方景观 西方景观 南方景观 北方景观 1．2．2 景观综述 1．3 环境卫生、社会治安情况 环境卫生情况 社会治安情况 清风湖公园情况 明月湖国家湖湿地公园情况 1．4 配套设施 配套设施综述 关键点 2.项目地块的优劣分析 总结 关键点 2．1 清风湖地块优势分析 地块（产品层面）SWOT分析 2．1 优势分析 2．2 劣势分析 应对措施 2．3 项目的机会分析 2．4 项目的威胁分析 3．结论 项目定位 1、地块主题概念的导入 清风湖公园改造 基本策略与原则 改造工程主题策划 改造工程主要功能分区目标人群描述 1．2 明月湖国家湿地公园景观建议 景观主题分区建议 地块分区客群定位 1．3 房地产产品主题策划 项目定位 规划方案构思 客群定位 建筑组合定位 分期开发思路 景观规划建议 总体建议 针对性特色景观建议 建筑布局建议 建筑风格建议 房型配比 房型概念设计 房型建议 内外装修建议 建筑内部装修 建材及设备建议 总结 项目环境分析 1．地块环境条件（地块印象） 1．1 土地性质综述 地块位置位于东营市东城区东南角。地块总面积：616.42公倾,水域面积276.25公倾，地块东至东四路，南至南二路，西至东二路，北端至南一路（清风湖公园北门），整个地块呈东西宽，南北窄的“┴”形，地块中部被东西走向的广利河横穿，广利河北向规划为改造用地，也是本地块绝大部分水体所在区域，广利河以南为待规划建设用地；南北走向的胜利大街把整个地块分隔为东西两大部分。 1．2 地块周围景观 1．2．1 自然景观 东方景观 广利河以北地块东向隔护城河是在售商品房万达高尔夫花园、东辰鉴墅项目，该方向上，护城河水质已经为变质水体状态，加之东向产品规划容积率较高使得该向景观为本地块较差的区位。 而广利河以南本地块在东向上，有电塔线网但对于近景和远景来都比较开阔，隔东四路为已规划建设用地，目前地块内无构筑物。地块东南角，紧接南二路。 地块东南角-东向景观 地块东北角-南向景观 地块东南角-西向景观 西方景观 地块南界-南向景观 地块西南角-南向景观 地块西界-西向景观 在该方向上，地块紧东二路与居住区小区相隔，该向为通向利津的南二路与东二路交汇处，就近景而言劣势明显，东二路西侧主要为一些低层建筑，因此远景较之于本地块来说也不存在太多优势。 南方景观 在该方向上偏西向，地块与和华泰化工厂仅一路之隔，而该化工厂目前也是本地块区域内所有计划动迁单位中最不具确定因素的，除此以外基本为生地状态。 地块南界-南向景观 关于化工厂动迁的问题，从远景开发来看，为本地块设置合理的的开发进度就相当重要了，合理规避产品设置、布局，将对本地块具体开发节奏产生重要影响。同时目前地块南界区域内也有两处未完成全部动迁工作的单位。 但就目前来看，对本地块影响最大的是南界中的变电站的问题，其进程难度处理目前都没有合理的方案。 地块内-变电站 地块胜利大街南端-西向景观 北方景观 相比较而言，在这个方向上目前景观以湿地、大面积水体为主，沿广利河以北分别为明月湖湿地公园、清风湖公园，所以北方景观纵深极佳。广利河以南，此区域也是本地块可用建筑用地最集中地块，目前无任何景观资源，但从规