第八章房地产估价成本法解析.pptVIP

房地产年收入 房地产年成本 0 经济寿命 t 净收益大于零的持续时间 经济寿命对收益性房地产才有意义 对于收益性房地产： 建筑物的经济寿命具体是从建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。 建筑物的经济寿命短于其自然寿命 相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。 经济寿命具体可根据建筑物结构的工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。 建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。 估算开发利润应掌握以下几点： 开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费 开发利润应为 而不是 及 平均利润 期望利润 实际利润 3、开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列4种: 1)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本， 相应的利润率称为直接成本利润率 ,即： 2)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用十销售费用， 相应的利润率称为投资利润率，即： 3)计算基数 = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 , 相应的利润率称为成本利润率，即： 4)计算