第二章 房地产及其描述解析.ppt

对建筑物的基本认识： 7、平面格局 8、建成年月 9、装修养护情况及完损程度 10、利用状况 11、产权状况 12、外观 13、公共服务设施完备程度 14、其他 第二节 房地产的特性 一、自 然 特 性 二、社会经济特性 （一）自 然 特 性 重点讨论在一定社会经济条件下由这些自然特性所衍生的房地产其他性质。 1、不可移动性（区位） 土地的地理位置固定，不能移动。 区位：是指某地域空间范围内各种事物的位置分布及其相互联系，除自然地理位置外，还包括可及性（接近的难易程度）、联系的便捷性，与重要场所的距离，地域自身的社会经济地位等。 不可移动性 （1）决定了每宗房地产都处于特定的自然和社会环境之中，因此具有明显的区位优劣差异。 （2）决定了房地产市场是一个地区性市场，不动产的供给和需求局限于一定的空间范围内。 （3）新事物的涌现，传统观念受到了挑战。房车，在美国称为mobile home。 2、独一无二（替代性） （1）任何两宗土地都存在一定的差异。 （2）两栋采用完全相同的建筑设计的建筑物，也会因它们各自所占土地的自然条件和坐落位置等不同而使这两宗不动产实质上并不相同。 （3）两相邻地块其他差异假定不计，只是土地利用强度（容积率、建筑密度、建筑高度等）的规定有所不同，两块地块会因产权人权益的不同而不同。 所以，房地产之间不能实现完全的替代，房地产市场是一个非完全竞争