第二章不动产估价相关理论概述解析.ppt

四、不动产估价的原则 合法原则 最有效使用原则 估价期日原则 替代原则 供求原则 预期收益原则 收益分配原则 公平原则 一、不动产（Real estate）的概念 1、自然特性 1）用途多样性 2）涉及广泛性 3）权益受限性 —土地 —房地产 （1）概念 1、按价格的形成形式分类 出让价格——一级市场 转让价格——二、三级市场 总地价=面积*单价 单位地价 楼面地价（单位建筑面积地价） 补地价——容积率、用途、用地性质发生变更 3）不动产（房地产）价格 3、按不同的经济行为分类 （一）一般因素 （二）区域因素 四、不动产价格的类型 1）交易（成交）价格 2）市场价格 3）理论价格 4）公开市场价值—竞争和公开市场条件下形成的价格 5）评估价格 6）政府指导价或政府定价 2、按实物形态分类 1）土地价格 2）建筑物价格 3）不动产（房地产）价格 1）土地价格 —是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 —具有基本或完善的城市基础设施、土地平整的土地 —现有城区内需要拆迁而尚未拆迁的土地 根据土地性质和开发程度不同，土地分为： ●生地 ●熟地 ●毛地 成交日期一次付清的价格 交易双方在交易日期约定，分期支付的价格 最低价格 报价 2）建筑物价格 ——总