营改增政策宣讲.ppt

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 征收率 房地产企业销售、出租不动产适用的征收率均为5% 应纳税额 应纳税额=销售额×征收率 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额＝含税销售额÷（1＋征收率） 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。 征收管理 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。（包括一般纳税人和小规模纳税人，包括老项目和新项目） 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 单行文件 公告18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告 取得，所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 （1）转让建筑物有限产权或者永久使用权的，（2）转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，（3）以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。 车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 项目 征收方法 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产 可以选择适用简易计税方法 应纳税额=（全部价款和价外费用-购置原值或取得作价）/（1+5%）*5% 在不动产所在地地税预缴，在机构所在地国税申报 一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产 可以选择适用简易计税方法 应纳税额=全部价款和价外费用/（1+5%）*5% 在不动产所在地地税预缴，在机构所在地国税申报 项目 征收方法 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产 可选择一般计税方法 销售额=全部价款+价外费用 销售额扣减购置价格或取得作价，按5%预征率在不动产所在地地税预缴，在机构所在地国税申报 一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产 可选择一般计税方法 销售额=全部价款+价外费用 纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在在不动产所在地地税预缴，在机构所在地国税申报 项目 征收方法 一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产 应适用一般计税方法 销售额=全部价款+价外费用 销售额扣减购置价格或取得作价按5%预征率在不动产所在地地税预缴，在机构所在地国税申报 一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产 应适用一般计税方法 销售额=全部价款+价外费用 纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地地税预缴，在机构所在地国税申报 项目 征收方法 小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户转让购买的住房和其他个人转让不动产和住房） 应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 在不动产所在地地税预缴，在机构所在地国税申报 小规模纳税人转让其自建的不动产 应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 在不动产所在地地税预缴，在机构所在地国税申报 项目 征收方法 其他个人转让取得的不动产（不含住房）（不含自建） 应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 在不动产所在地主管地税机关申报纳税。 个体工商户转让取得的不动产（不含住房） 参照小规模纳税人转让取得的不动产征收方法 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产