16秋天大《房产估价》在线作业二 辅导资料.docVIP

《房地产估价》在线作业二 一、单选题（共 40 道试题，共 100 分。） 1. 收益法中的运营费用包括（ ）。 . 所得税 . 房地产改扩建费用 . 电梯、空调等的折旧费 . 建筑物的折旧费 正确答案： 2. 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不易采用。 . 1年 . 0.5年 . 2年 . 3年 正确答案： 3. 收益法公式V=／r成立的条件是（ ）。 . 每年不变，年期有限，r每年不变且大于零 . 每年变化，年期有限，r每年不变且大于零 . 每年不变，年期无限，r每年不变且大于零 . 每年不变，年期有限，r每年变化且大于零 正确答案： 4. 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。 . 合法原则 . 最高最佳使用原则 . 估价时点原则 . 替代原则 正确答案： 5. 一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。 . 50 . 40 . 46 . 不确定 正确答案： 6. 某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。 . 取三者的平均值 . 取三者的中间值 . 任选其中之一 . 在三者的基础上综合分析决定 正确答案： 7. 在受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有（ ）。 . 估价方法 . 估价原则 . 估价价格 . 估价目的 正确答案： 8. 即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 . 正确 . 错误 正确答案： 9. 同一宗房地产，建筑物价格=房地价格+土地价格。 . 正确 . 错误 正确答案： 10. 某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元／m2、3260元／m2、3440元／m2、3620元／m2、3800元／m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元／m2。 . 4120 . 4149 . 4184 . 4216 正确答案： 11. 新建建筑物价格＝( )＋建造建筑物费用＋正常利税。 . 征地费 . 拆迁安置补偿费 . 地价款 . 零 正确答案： 12. 对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。 . 比较法 . 收益法 . ，成本法 . 路线价法 正确答案： 13. 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。 . 180 . 196 . 200 . 300 正确答案： 14. 在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 . 估价师声 . 估价的假设和限制条件 . 估价方法 . 估价对象 正确答案： 15. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。 . 自然折旧 . 物质折旧 . 功能折旧 . 经济折旧 正确答案： 16. 建筑物净收益=（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。 . 建筑物重置价 . 建筑物现值 . 土地价格 . 房地产价格 正确答案： 17. 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。 . 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 . 建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 . 建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 . 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 正确答案： 18. 甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／m2，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。 . 高于 . 低于 . 等于 . 低于或等于 正确答案： 19. 通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。 . 土地取得成本+开发成本 . 土地取得成本+开发成本+管理费用 . 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 . 开发完成后的房地产价值 正确答案： 20. 一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。 . 买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格 . 买方愿意付出的最高价格小于卖力愿意接受的最